主题：不喜勿入：做空中国房地产市场时机判断 -- 典韦
家园 回顾和展望 这是过去一年来我写的唯一主题帖。
第一部分是回顾。首先是检讨和感谢。如果之前和人打赌裸奔的话，应该是裤子会输得一丝不剩。其次是感谢现实主义的残酷教育，对官方承诺的反向实践已成为了社会生存的残酷信条。顺便提及梦，不能真正做到打破日益刚性的阶层固化怪圈，不能落实到人民福利提升，被嘲笑被娱乐的结局不可避免。
判断是否要发生改变？在天朝很多设计本身似乎就是为了埋葬。核心在于既定的框架下无论是融资方还是供给方似乎都是无风险的，债务规模膨胀顺理成章；但资金产出效率日益下降，信用扩张沦为财富分配工具，物价与资产泡沫必然顺理成章。货币政策的紧平衡终究是试图维持泡沫不致崩溃的无奈选择。
作为展望的最后一部分，我提醒大家温州是非常好的金融风险评估窗口。
最后补一句，铁手再不作为，我们能看到高质量的讨论将会越来越少。
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家园 房地产的转折点在于“皇粮”一族 房地产的转折点在于“皇粮”一族。普通打工族，哪有这么多钱买房。尤其是中层管理人员，还要担心经济不好，被解雇下岗，谁敢借20-30年的债？
房地产的最终客户，都是皇粮一族。没有下岗的担心，有胆量长期贷款；房价涨，各种住房补贴也同步上涨。
这时候，房价是一个正循环。房价涨--ZF收入涨--皇粮族的补贴涨--继续推高房价。
什么时候改革改到皇粮一族，发不出工资，开始下岗、分流，这个时候房价才可以说是已经到头了。
因为市场需求会断崖式下降，形成恶性循环。需求减少--房价下跌--低价下跌--皇粮一族收入下降--需求继续减少。
什么时候皇粮一族的收入停止增长甚至是下降，房价的转折点才能来临。在这一刻到来之前，任何所谓房价跌的预测，都会被打脸。
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家园 我可以不可以这样理解：对所有政府承诺我们都应该反向理解， 我大约记得十年前吧，有高人已经跟我讲过了，那时候不懂事，现在想来后悔。
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家园 房地产的博弈分析，结论房价必涨（板砖注意哈，鄙人无房） 对房地产市场的博弈分析
博弈参与方
A中央政府（全国政治精英）
B地方政府（地方政治精英）
C各房地产商、以及利益相关者
D普通中产阶层（这个比较难划定，就按在城市中至少有1房1车以上的家庭）
E沉默的大多数（还在小康路上挣扎的工农群众家庭，在城市中尚没房或至多只有1房阶层）
各方实力和关系分析
1、A>B>C>D>E，主决策权在A手里其次是B,C具备游分利游说权，DE没有决策权但拥有用脚投票权。
A和B类似爹和儿子的关系；AB和C有类似包含扩展关系，C里的精英是属于AB的，AB的利益和C有关联之处，AB里的裙裾是扩展的成为C。
2、D和E是被上述算计的剥削的，但若DE联手反对，都不买房了，都要求降价的话，ABC就要失利出局。
实际情况和条件分析
1、大环境、大条件：长远来看，由于全球化导致新兴国家崛起，西方优势逐渐减弱，资本因逐利的本性，有趋向于逃离西方衰败区，向新兴区靠拢的趋势。
2、中条件、中环境：由于各种因素导致的国际经济危机发生，给正在蓬发发展的世界经济带来了寒意，西方更加衰败，而中国虽然一致独秀，也给中国经济发展带来了很大的消极影响。
3、经济危机导致了国内出口减少、小企业大量破产、就业市场压力很大，人民收入降低，中央政府、特别是地方政府财政收入紧张。B的入不敷出，开始饿肚子，压力比较大。
4、经过前10余年的大发展，中国房价已经很高了，已经达到或快达到与国民收入不相匹配的程度。DE人数最多，所以整体分量很足，现在这个时候，D群体里想买房的都早已经买了，还有些钱的由于各种因素处于观望之中；E里面的大部分已经买不起了；DE里面有些刚需，则咬咬牙用祖孙三代买一套房，但毕竟量少。
5、在危机条件下，房价过快上涨下跌，所形成的风险很大，特别对A的压力很大。
各方需求
1、A想房地产业能持续稳定繁荣，能带来持续收益，促进经济增长，严防暴涨暴跌带来的风险和压力。但前期的过快增长带来了很大压力，所以现阶段必须让他冷一冷，但不能导致房价下跌，下跌话的AB先完蛋。同时B过去大手大脚惯了，也要控制，但必须要给他一碗长期的好饭吃。
2、B是得利最多的，是AC是默认的。由于此领域现在已是B的主要收入之一，危机导致B的收入降低，若新房子再卖不出去，那他的地也卖不出去，他收入就更低，日子更难过。故B希望房子能卖出去，让自己能吃饱喝足。当然B也希望想房地产业能持续稳定繁荣，能带持续卖地，但是由于官僚任期制政绩等等因素，他们会倾向于先顾眼前。
3、C作为B的帮手和实际操作者、中间过渡者，也分得很大一块利益。他们有存货未出完，DE买涨不买跌，当然喜欢涨，而且最好是暴涨跌。C对跌也不怕，涨出完获积累现金、跌则趁机低价收地并购。不管暴涨暴跌C都能获利，但目前C是要求涨的。
4、D是主要买家之一，但当前D处于犹豫中。他们有些钱，想买房来抵制通胀；但他们对当前市场处于犹豫中。另一方面房价跌了，他们原有资产要缩水，对这对他们是不利的；他们人数较多。
5、E也是主要买家之一，但他们手头没多少钱，所以坚决要求降价，他们人数很多。
博弈分析
1、A是主要决策者，A出招了，主要手段有：
首先提高首付、房贷利率以及二套三套等贷款限制，此招是一举多得：主要是给市场降温防止房价快增长。二是警告BC不要太过分，现在危机时期，大家都给我小心老实点，C们不要大举开发了，先等危机过去再说。三是表面上给了E一个交待，你看我是在打压房价。
其次是推出二手房20%税。此招一举多得：这招主要打击D，打击二手房买卖，不让已经卖出的房子进入市场和C抢食；就是让新房能卖出去，也就是给C一条出路，C的房子能卖出去B的地才能卖出去。同时这招也打击了E，这个税会让E在购买2手房时成本提高，迫使DE去买C的房子，E暗处失去了更多的选择机会。同时又增加了AB的税收收入，ABC各得其所啊。更何况，表面又给了E一个非常好的交待，你看我在出狠手打压房价。
再次放言说要推出房产税，这个更是厉害。主要是给了B一碗可以长期持续吃的好饭，细水长流的好饭。主要打击了D，也迎合了E要求打压房价的呼声。但将来E必然要付出代价，因为E将来必然也要买房子住的。
最后放言说，要在几年之内让大家收入翻番；但暗下正在花大力气对债券进行建设、调研、规范。（此处表面上没针对房地产市场）
2、B以前大手大脚暴饮暴食吃喝惯了，现在突然要饿肚子了，当然不爽。尤其主要靠房地产提供营养的，由于官僚任期制政绩等等因素，B当然希望房地产市场不要冷，要继续涨才好。但A的各种措施在客观上给市场降温了，有冻结市场效应，且房产税什么的远水救不了近火，B首要是当前要吃饱吃好，其次才是以后的细水长流。所以B不但对这个房产税有点不太领情，对什么二手房20%税啊等等更是心怀不满。但B是A的儿子，A的话表面上还是得听A的，但底下小动作会不断出现。
3、C当然希望涨，最好先暴涨再暴跌，获取双重利益。暴涨出完获，暴跌低价收地低价大并购（王石的万科就是这么干的，而且有具体行动）。房产税呢，本质对他们关系不是很大，但房产税客观上给房价上涨带来了一定的消极影响。二手房20%税，当前是对他们有利的，但客观上同样给房价上涨带来了不利影响。总而言之，C必然反对A的一切措施（最后一条除外），要求放开市场，让市场流通，让市场暴涨，然后让市场暴跌。
4、D当然坚决不同意房产税，坚决不同意2手房交易收高税。不大同意限制2、3套、不大同意首付提高、不大同意利率更高。
5、E管你什么决策，反正现在价格，我已经买不了房子了。坚决要求将房价先降低降下来再说，能打下价格，什么都同意。当然其中有些措施比如房产税、二手房20%对他们长期都是不利的。
由以上可得出结论：
结论一、因为坚决反对升的只有E，ABCD都要求涨，他的力量太弱，所以他是不可能赢的，所以房价必然不会跌，只会涨。但A对过快增长有很大压力，A力量最大，防止过快增长则联合了E，所以房价不会过快增长。所以最终结果必然是：房价稳中有涨。
结论二、由于BC有很强的涨价欲望，C们B们会串通联合，且会造势诱惑D加入联盟，到处兴风作浪，他们会积聚力量强力集合在个别地方个别地段进行突破，以造成房价继续增长。而这些城市必然会是一些有标志性的、象征性的，那么当然会是某些一线城市啊、中心地段啊。所以一些具备象征性的、标志性的城市和中心地段的房价会继续增长甚至暴涨，比如北京、上海这样的。
结论三、中国将来必然首先放松首付和降低贷款利率，其次可能放松2、3套等限制，而且更长远点可能要走美国二房套路。因为房地产市场要想持续稳定繁荣，必须要DE持续不断入市。D有钱，只要市场稳定增长，外加通胀，D就必然入市买房，一可增值二可防通胀。关键是即使房价稳定上涨，但E没钱，首付都付不起怎么入场？那么怎么解决这个问题？
1、降低首付和贷款利率。
2、发展经济，做大蛋糕，使所有人收入提高，但会使E的收入相对提高，以使E有能首付和持续不断还贷款的能力。这个任务很艰难，看A的水平如何了。
3、为化解各种风险，建立健全房地产债券市场，吸取美国经验，在美国2房方式的基础上建立更好的类美国2房模式债券市场。
上面的2、3条就是上面A的最后一招“最后放言说，要在几年之内让大家收入翻番；但暗下正在花大力气对债券进行建设、调研、规范”的部分隐含意义所在。
各方利益得失分析：
1：D不管怎样，由于房产税使他支出变大，二手交易税、首付提高、2、3套限制等等导致他买房卖房都更难了得到的利益也相对更低了。总体而言D必然是相对损失方。
2：如果政府政策得当、通胀而不失控，蛋糕继续做大，E在总分配的份额可能会略增多一些。但即使以后E的相对收入增长的较快，但是通胀也会使他的收入被相对抵消。不管如何屁民还是屁民，当前还是没房子住的，以后即使有房子在，房产税得交吧。所以屁民还是屁民，永远是失利，只是相对D，E的相对失利更小些
。
3：地方政府至少眼前的要略委屈下肚子。而将来怕是不能再像过去那样大手大脚暴饮暴食了，以后将要学会过细水长流的日子。
4：C的相对利益也被剥落了，但长期仍然有利。C的兴风作浪能力当前被相对限制。会联合一切力量，除了B，还会诱惑D，还会联合国外资本、西方资本等，进行各种突破和兴风作浪，以达到最大利益。
大结论：房价必涨，以DE为代表的广大普通百姓永远是博弈中弱方，永远处于被算计中。但不管如何，DE的博弈，不是和ABC博弈，而是DE内部博弈，博的是谁更早当了房奴，谁最后当的房奴，早当房奴的有利，迟当房奴的吃亏。（就像一个笑话说的：大家结伙去深林，遇到熊你没必要跑的比熊快，只需要比跑的最慢的人快）
另外注意点：但是也还有很大的不确定因数，比如政府能力有限、政策失误，导致钱印太多了而生产扩大不了蛋糕做不大、通胀控制不了，那么暴涨暴跌还是可能出现，还有国际关系国际资本等等不可控因素。
希望大家来探讨批评指正. 欢迎板砖
家园 不太同意 楼主似乎运用了主席阶级分析的思路，很清晰。内容大致不错，很切合共识。但是，我认为五个群体博弈的结局取决于大环境。当经济能持续发展的时候，五个群体之间有此消彼长碰碰撞撞，整体上能向前进，维持和谐斗而不破的局面。如果房地产持续作为经济支柱，相关产业一枝独秀，而其他产业失血严重的时候，D和E大部分人的收入就支撑不起来持续增长的房价啦，E大面积失业，D艰难度日，任你ABC怎么勾结都是没有用的。到时候就是，维持房地产则经济死掉，引爆房地产后浴火重生，没有什么别的选择。最后我的预计是：房地产几年内一定要栽一个跟头的。
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家园 最悲催的结果 房地产在人民币国际化还没完成的时候下跌，引发制造业的全面萧条，然后TB被迫主动（认为可控）下调人民币汇率，引起（诱发）金融大鳄（配合鹦鹉媒体）强力阻击做空人民币，人民币崩溃，国际化自然也玩不下去，结果陪了夫人又折兵。然后就是历史周期律了。
希望这种结果永远也不会发生。
小强对印度政策应该非常谨慎才是。
对日本的经济战争应该马上做出全面的反应，机会稍纵即逝，不然感觉后果真的很严重。
- 复 不太同意
家园 对啊， 我第一节里说了DE联合的话，ABC全都要出局哈。
如果E大面积失业D也日子难过，那么ABC就要面临出局的风险了。
你回顾下1997、98、99的国企大下岗，国内到处是下岗工人围攻政府啊。也是稳稳走过了。当时可是亚洲金融危机哦。
再看看现今，虽然面临着很大的就业压力（700W大学生至今签约不到30%，还有很多农民工没有数据没法计算），但至今有人上街不？现今可是世界金融危机哦。但我国仍然在以7%的速度在增长哦。
所以啊，你说的E大面积失业、D艰难度日情况现在还没出现，将来能否出现不好说，不过我个人认为概率不大。如果出现了，那么估计中国对外战争就要打响了。ABC只能通过对外战争转移压力，对外战争对外抢利益来弥补国内的利益分配不均。
- 复 回顾和展望
家园 习惯就好了 .
- 复 回顾和展望
家园 别灰心。黎明前的黑暗 黎明前的黑暗是最难熬了。我等了N年才看到美国的房地产泡沫崩溃。从2002到2007年，我周围的人笑话了我5年。2008年就没人笑话了， 2009年是我大丰收的一年。你的心理感受我都经历过。 我告诉你到最后那种“I am right after all" 的激动 是多少钱也买不来地。
真正的投资是一种孤独的活动，想做成功的投资者就要有做一个孤独者的准备。真正的投资可以陶冶，磨砺人的性格，和人生观。坚持住，孤独与执着会的到报偿的。
经济规律并没有失效，只是不要低估瘾君子的要HIGH 不要命的疯狂吧。
通宝推：大胖子,卢比扬卡,方恨少, - 复 回顾和展望
家园 认同你的观点啊 只是我们每个人都一样,对周期性的事物,大多都是猜对了结果,猜不透其过程.不然怎么巴菲特索罗斯这世界就那么几个人呢.
所以我们任何时候都不能拿底裤去赌博
另外,做空中国是操盘手的事情,操盘跟分析是不一样的事情
- 复 回顾和展望
家园 典韦兄不用说这么复杂 房价不跌，是因为地方政府根本承受不住房价下跌。
这也是很多花钱最猛的地方政府根本不理国五条的20%所得税，但中央财政最偏袒的北京市政府却不折不扣地执行。