主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs
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家园 【讨论】继续 3.我所主张的是居民自己建房的权利，这个好像很多国家都有的（对国外的情况不太了解），并不是要大家都去自己建房子，那样太没有效率了，而是为了给房价加一个天花板，限制开发商的暴利，你开发商卖房子赚钱可以，不要太离谱了，如果居民这种效率比较低的合作建房方式的代价都比你低了，那我就不跟你玩了，我自己从政府手中买地建房子好了。有这个机制的话，房价就不会疯涨。我估计其它国家应该都是这样的。比如美国人就可以自己买地盖房子，这样开发商卖房子就不会太贵，结果大部分人还是直接买房子，自己建多麻烦呀。
说到中国特色，其实在农村，不就是因为有自己盖房的权利，所以才没有暴利吗。就算开发商在农村买地盖房子，炒房团也跑去炒，房价会涨得这么不健康、不和谐吗？肯定不会，根本区别就在于这个权利啦。
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家园 【讨论】6 6.房价和GDP，“拜房产教”的另一条教义是，现在银行、GDP、钢材和水泥、就业依靠高房价，房价掉下来大家一起死。这种说法不全对，房价大跌的话银行会为前几年犯的错误付账，其它方面不会有太大问题。比如房价掉下来开发商就不开工了，那太好了，政府就可以无偿征收开发商手中囤积的土地，按市场价卖给刚需们，刚需肯定会买的，不然也不是刚需了。大量楼盘开工，拉动GDP增长，完工后刚需们还需要装修、购置家具、家电……拉动GDP增长，而且这种GDP是由于满足人民群众日益增长的物质和文化需要的绿色GDP，是有合法性的，跟那些黑色GDP不同。这样一来，地方政府得到了土地出让金和GDP，刚需们得到了房子，开发商失去了暴利。
7.买涨不买跌，“拜房产教”还有一条教义是，刚需们“买涨不买跌”，这就是废话了，一个人只要没有精神错乱，都不愿意花冤枉钱。不买跌是害怕买贵了，是理性选择。政府只要向刚需们提供土地，就不会存在买贵了的问题，因为是自己建的嘛，自己还能坑自己吗？刚需们建房的热情绝对是高涨的，而且这个过程还可以发现房子的真实价格，怕麻烦的刚需可以从银行手中用市场价买房子，省事了，多花点钱也应该。整个过程中地方政府得利，刚需得利，开发商受损，银行小亏甚至不亏。
按我的本意，刚需们自建房应该归入保障房的，但地方政府肯定不干，所以就归入商品房吧。
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家园 让大家自建房，也有一定的问题。 中国与美国不一样，美国人很多是住house的，一块地独立自己一栋楼，中国主要一板楼、塔楼为主。这样的自建就会涉及很多人，每个人都有自己的喜好，常常是我喜欢的恰恰是他反对的，所以无论在那里，人多到一定程度（比如500户以上），基本上就很难统一意见了。而且大家都不是专职搞这个，没有那么多的时间，不欢而散的可能性非常大。
当然也会有很多人受益，那就是单位集资建房的。单位出人、出力把房子七七八八搞好，然后再给点补贴，带点福利性质。大家意见会小些，因为你不要后面有人等着要呢。但是这样一来，大小企业、效益好坏差别就会很大。都是干革命工作，待遇差别这么大，又会产生更多的矛盾！
家园 是滴。 俺这里当年筒子楼改造，24户人家，公家出钱还差点吵翻天。要不是俺这派好说话让了步，还真不知道能不能干成。
家园 对的 所以我的核心思想是居民自建房的权利抑制房价疯狂上涨，房价回归合理了，大家还是向开发商买房子。而不是让大家都去自己建房子。
就像再饭馆吃饭肯定比自己做饭要贵，但是还算合理，所以很多人还是愿意在饭馆吃饭。但是国家禁止居民在家做饭的话，你就会发现饭馆的饭也吃不起了。
但是现在是房价疯狂的特殊时期，很多人是无论如何也买不起商品房了，所以只要给他们一块地，他们不会计较太多的，刚需嘛，落户，结婚，孩子入学之类的。
就是特事特办咯。
家园 美国的事是误解 大家常常引用美国来证明中国房地产制度有问题，其实，中国的问题还是按中国本身来说，与美国不太有可比性。
例如，经常有人说美国可以自己买块地盖房，想怎么盖就怎么盖，而且永久拥有地产，这是误解。美国的地权也是属于政府/国家的，购买者买的也是使用权，而且是要上税的，如果不上税，政府随时可以回收。从这个角度说，中国买的是70年使用权，美国是永久使用权，考虑到寿命和中国实际情况，区别没那么大，而且美国的税可不含糊的。同时，美国盖房子也要批准，有时审批的时间很长，甚至装修也有很多限制，尤其是房子大小，高度，院子的整理，加个卫生间，修个游泳池什么的，都需要申请permit，违规就会受罚的。
当然，我没有说中国的制度就完美，美国确实比中国成熟，但美国的情况被误解的时候很多。这有点儿像是看着隔壁家的妻子文雅知礼，就要求自己老婆赶快看齐一样，其实你怎么知道她在家里就不是河东狮呢？
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家园 【讨论】4 4.剪刀差，千百年来，经济、社会问题的核心一直是土地，土地价格是基础，地方政府从群众征收土地的价格便宜，通过开发商向群众出售土地的价格昂贵，形成剪刀差，大家都很熟悉，就不需要讨论了。
5.房价上涨增加货币供应，这个容易理解，举个例子，一套房子100万，土地出让金10万进入地方政府，建房成本10万，以建材、工人劳动的形式固化在房子上面，甲用30万现金和70万贷款买下来，开发商利润是80万，这些钱不会用于扩大再生产，来满足人民群众日益增长的物质和文化需要，只会用于投机、消费、银行储蓄……
在整个过程中，社会上凭空增加了70万现金，等房价上涨到200万，乙用60万现金和140万贷款买下这套房时，甲偿还贷款，社会上再一次凭空增加了70万现金。
这样看，每一套房都是一台印钞机，而“拜房产教”却有一个论调，“每一套房都是一座蓄水池”，锁住了大量资金，一但房价下跌，这些钱就会跑出来。事实上，房子锁住的只有一些砖头，所以才被叫做不动产。比如，现在同一套房子跌倒100万了，接下来是见证奇迹的时刻，会有100万RMB从砖头缝里流出来？乙可以拿这些钱制造通货膨胀？做梦吧。
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家园 【讨论】8 8.炒房，还有一种言论是炒房导致房价上涨，实际上是倒果为因。炒房团尽可以到其它居民有建房权利的国家去炒，到农村去炒，有用吗？先是垄断导致房价暴涨，然后炒房团看到有利可图，蜂拥而入，推高了房价。房价上涨是因，炒房是果。
9.本来还想从需求面讨论一下，结果发现需求是客观存在的，比如北京二环以内房价如果降到一万一套了，能卖出去多少套？我觉得卖一亿套不成问题，所以不会降到一万，同理可推，一线城市就是房价崩盘，也是远离市中心的低档房降价多，好地段的房子可能会降价，但不会太多，所以银行风险不会太大。
10.次贷危机，“拜房产教”喜欢拿次贷危机吓唬我们，我们就需要搞清楚什么是次贷危机，美国本世纪初降息，银行向穷人大量发放次贷，房地产市场一片繁荣。那些穷人其实并不是想买房子，只是因为利率低，月供少，房价在上涨，所以买套房子等着升值，升值了就卖掉或者办理再贷款，总之就是想捞一笔钱，不行了就破产，大不了回到原点，又没有损失。跟我们国家的刚需是两码事。所以等美联储开始加息，有点智商的美国人就都知道小格是要捅泡泡了，加息后月供增加，穷人交不起了，就不买房了，房价就不涨了，击鼓传花的游戏玩不下去，穷人就只有断供了。次贷危机爆发了，聪明人趁危机大捞了一笔，个别傻帽挂了，然后美国咳嗽两声，吓唬吓唬大家，接着继续上路。
我们国家跟美国不同，房价崩盘会引发金融风险，说白了就是增加一点银行坏账。我感觉现在银行放给地方政府和国企的贷款也未必就都是好账了，不过我不大了解。忙总跟我们说说？
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家园 【讨论】11 11.物业税or房产税，这个很清楚，放开居民自建房的权利，可以平抑房价；征收物业税or房产税，可以增加政府的财政收入。
12.国x条调控，这些年经常能见到各种国x条，其主要思路是调高首付，限制交易，压抑需求（包括投机需求），可以看到这和计划经济时期用票证限制需求，维持物价的手段没有本质区别，这种做法不具有建设性，也是不可持续的，不过对降低银行的金融风险也许会有一些帮助。相反，放开居民自建房的权利是建设性措施，有利于满足人民群众日益增长的物质和文化需求，是可以长期坚持的路线。
13.保障房，表面上是一件让地方政府出钱，让老百姓得利的事，至于可行性就……实在是没法看好这个政策，也不太了解具体情况，想来无非是地方政府不愿意出钱建，或者建了不分给真正需要的人。
14.自建房攻略，可以有上中下三种选择。上策，中央和地方大力支持，拿出用于建保障房的土地，规范管理（比如限制住房者转卖房子渔利等），可以帮助解决GDP增长，就业，相关产业振兴等一系列问题，唯一的问题是开发商和其它某些人利益受损。中策，地方政府不支持，但银行提供信贷，可以趁国x条推出后地方政府低价拍卖土地时拿地，不要选地王频现时拿地。下策，完全没人支持，只能自己野蛮生长，只能偷偷到农村搞小产权房，偷偷增加GDP。
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家园 【讨论】15 15.GDP和消费，记得上中学的时候，政治课上学了两个概念，人民群众日益增长的物质文化需求，和国民生产总值。我的一个不严谨的理解，就是国民生产总值就是是用来满足人民群众日益增长的物质文化需求的。但是不知道从什么时候起（也许是一个夜黑风高的晚上），中国的国民生产总值没有了，一个叫GDP的东西冒了出来，迅速传遍大江南北，它的孪生兄弟则叫做引进外资。
我们的GDP，有一部分是自己的国民生产价值，另一部分是西方国家的国民生产价值，是用来满足西方国家人民群众日益增长的物质文化需求的，当然不能转化成我们的消费了。
所以八十年代以来消费占GDP的比例才会逐年下降，原因固然是多方面的，但是我想外资应该也是一个重要因素，我认为讨论消费占国民生产总值的比重应该更合理一点。