主题：【原创】我身边的高息贷款(上) -- 月色溶溶
家园 南方这种家族式的借贷好像很普遍啊 家园 资金利用率100%，利润25%，每年周转4次 实在是...太理想化了
家园 这算比较谨慎的了，我工作中接触过个干房地产的 老板，当初靠在中俄边界摆摊有了200万辛苦钱，进军房地产，拍卖保证金要5000万，用全部家底200万付了这5000万的首月利息，进场最高价拍到，然后靠地皮再借钱，一路借一路盖一路还利息，标准拆东墙补西墙，现在身家数亿。而且这样起家的家伙也不是只有一个两个。温州那边狠人更多，而且年纪还很小。
如果你有200万你敢这么干吗，俺不敢，买个房子车子逍遥自在（4，5年前的房价）俺也过不了分分钟背负上千万债务的生活。所以俺就是帮老板打工的命。
有时候钱在生意人眼里和普通人眼里真的是两个概念。
家园 我觉得他至少是一个对土地生意已经入门的人 否则一个新人胆再大也不敢
家园 sigh,除非你牺牲一切都在所不惜 否则就别去冒险
家园 呵呵，有200万能借到5000万也算超级牛人了。 绝对多数人哪怕敢这么干，就靠200万想借5000万，基本就是做梦。
家园 拆借土地拍卖保证金是风险很小的，因为一旦拍卖 没中资金是返还给资金打入方的而不是竞拍人指定的账号，利息都是先付的，拍到后土地本身就是最好的抵押品，风险点在于拍到后土地款不能全额付清而产生的问题。但一般你拍卖得手后再融资比较容易，许多有实力的建筑公司如果对这块地有信心的话还会帮你垫资，换取对工程的承包权以及一些后期分利。有时候去一块目标地块现场查看的时候除了我们这样的策划分析人员还会来2拨风水先生，一拨是开发商请的，令一拨是建筑合作方请的。当然你不是个让人觉得有本事的人风险再小也不会借给你。
行行有门道，关键在于要人家觉得你靠谱。那很多时候是个人的积累问题。
家园 地没拍到手，２００万就全交利息了。呵呵 风险点在于拍到后土地款不能全额付清而产生的问题
家园 等等，保证金5000万，那他哪来的钱标地皮呢？ 那块地皮应该不止5000万吧。另外他也算赶上好时候了，这么投资风险太大，纯粹属于撑死胆大的，饿死胆小的。要是盖房子时出点纰漏，不要说楼倒倒了，只要质检部门稍微卡你一点，拖上个半年，那就是个死。
家园 5000万是进场保证，你中标了后在几年前余额可以12个月 内付清，一般保证金5000万的全额土地款至少2个亿。也就是说其他1.5个亿你有至少12个月慢慢凑，关系好的不止12个月。所谓圈地囤地就是靠这个再加上虚假转让拖时间。现在当然不行了，一般12个月付清，首付要50%以上。有的地方最快的3个月叫你全额付清。再2个月付1%滞纳金。5个月没付清就收回。
圈地囤地的学问大着，有眼光的5000万就圈了价值至少2亿的地，一年后升值再倒手卖了说不定净赚上亿，本钱才5000万就算这5000万全借来的，按高利息60%算连本带利资金成本8000万，还赚了2000万。还有的公司为了上市也这样圈地，5000万成本就变成了至少2亿的优良固定资产。多圈几块，财务报表就很有看头了。上市了就能圈更大的钱了。
家园 财富盛宴啊！！！
家园 关键就在于资金周转率 所谓“货如轮转”，像连锁餐饮这些周转快的企业，都是现金奶牛，年息再高都有人借的。
家园 呵呵，太理想化了。 他自己每三个月以25%的复利增长，1年下来是1.25^4=2.44，100万变244万，还你哥是年单利40%，当然划的来了。不过能以每三个月25%复利增长的生意太少了，就是有一般也持续不了多长时间。
这基本属于一个理想化的模型，做实业能满足这么理想复利增长模型的很少，做股票还多点。
家园 100万只是支付第一个月的流动资金 或者更保守一点，假如说3个月周转
第一个月工程量62万，甲方支付70%44万，拿来付
第二个月工程量44+18万，18万差额从剩余付
第三个月工程量44+18万，
大数算是总额186万的生意，算资金利润率不到25%的60%
以后，甲方剩余的30%（186万的30%）55万付过来，加上第三个月的70%44万，又可以再来。
不付也不要紧，行业老大欠的钱，应该可以拿去银行做国内保理业务了（难怪浙江的国内保理业务全国领先
）再以后，量上了，要求供货商赊账，可以把杠杆做得更高
如果这个生意对人家来说是上台阶的性质，那月色她哥的风险基本上只停留在纸面上。
PS：这个算法还没包括利润滚存。
PS2：再算了一下，1年周转4次，单次利润率7%就能满足年支付40%利息。按上面推的放大80%的话，单次利润率3.9%可以保证资金链不断（同样没包括利润滚存）
家园 大哥，理论上算肯定是没有问题。 但看帖子，他借月色哥哥的200万只是一部分，一共借了几千万。而且他是依附一个行业大老的，那个大老应该是大企业吧，大老能保证每三个月给他的单子增加25%？大企业一般可没有这么快发展速度。
基本可以这么说，初始资金数千万，每三个月复利增长25%，这种生意基本就是一部印钞机，你有吗？ 你有介绍给我或者我也可以给你放点贷的。