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主题:【原创】一种房地产开发新模式:概念传销 -- wqnsihs

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      • 家园 我记得以前有部电影《把一切献给党》,

        生命都献了,何况存款。至少我们某些领导是这么认为的:没有改革开放,你那里能够上大学,你那里来的存款。现在让你献点就唧唧歪歪。但是他自己却象老鼠搬家一样,一趟趟往国外运存款。

        • 家园 哈哈,所以dang说俺们一直是民主的。俺们是民他是主~
        • 家园 忙总可能有点误会

          我的疑惑,是关于中央和地方的关系的。

          国家银行应该算是中央的吧,房地产开发,卖地的收入,地方政府有蛋糕切吧?

          从您文中观点看来,似乎地方政府没有承担什么风险,收益却是大大的,难怪会失控,我觉得是否制度上出了什么漏洞?

          • 家园 没有制度缺陷,本来就是地方需要活命钱,一般以前

            是转移支付,现在规模大到中央支付不起了,只好想法从民间集资:概念传销(官方说法叫走市场化道路)。其间可能会有部分银行资金辗转进入,但是:一是比例至多五五开(因为银行贷款要抵押),比100%靠中央还是便宜;二是银行还有债务追索权,说不定还有利润收益。总之是个将你的骨头熬你的汤的如意算盘。中央并不吃亏,本来要100%支付,现在搞好了一半都用不着,你说划算不划算。

    • 家园 证明材料一

      这是我根据报道整理的(见http://news.hainan.net/ 2009-11-11 )

      上世纪90年代海南800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”,给银行体系造成了大量的不良资产,一些问题甚至遗留至今。这次,凭借“国际旅游岛”的概念,众多开发商再次涌向海南,争先恐后地圈地造楼。他们赌的仍然是一个“预期,”预期五年,十年或更长时间,海南会……  

      上周,国际旅游岛将获批的传闻一出,股市就闻风而动,海南概念板块一起涨了起来。但实际上,对国际旅游岛反应最快的还是房地产开发商。在国际旅游岛正式获批之前,各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。房地产商们基本“圈地”完毕,就等国际旅游岛项目落地了。  

        知名开发商在圈地

      海口西海岸新区属于北京首创与海口市政府合作进行土地一级开发,规划有6563亩沿海土地,其中首创负责在那里兴建一个海口的行政中心,其余用地则推向市场,如10月中旬又挂出一批地块。而据了解,目前已有如万科、富力、天鸿等20多家企业“扎堆”在西海岸新区。今年5月做过专场推介,邀请了179家开发商,有浓厚兴趣的79家,每个月都要接待10家左右。底价每亩130万至140万元,折合楼面价一两千元,但是开发商肯定乐意抢占位置好的地块,价格最后也被飙到每亩300万至400万元。  

      海南的另一大城市三亚也是如此,如2007年开始放地的海棠湾9月时又举起了今年的首次土地出让大旗,挂牌出让的约292亩酒店用地的起始价为每亩233万元。不过,相对于其首期推地时每亩97万元的底价已经涨幅惊人。

        据了解,正是在2007前后的几年间,开发商在三亚掀起了第二轮的圈地潮,和黄、雅居乐、富力、保利、中粮、万达、鲁能、今典等知名企业均榜上有名。可以说,三亚周边可利用的海岸线上,已经插满了国内各大开发商的旗帜。例如在陵水县,有富力的富力湾,约2500亩,产品包括别墅群、海景公寓、酒店、商业街等;旁边不远就是雅居乐的清水湾,约15000亩,开发周期长达10年,而产品类型也是这些。又如在海口滨海大道周边,外滩中心、蓝城一号、夏威夷海岸、泰达天海国际等楼盘一路排开。

        不过,海南当地的一些开发商已经对土地市场的不断升温感到恼火,“地价越来越贵,加上海南现在推出的地块往往具备一定规模,即便单价可以接受,总价也很高,同时,项目体量大的话,投资额也大,反正我们是拿不起了。”

      岛外投资者撑起买房一片天

        海口市房管局有过统计,去年岛外购买海口商品住房,无论是面积还是套数,与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及,官方数据显示,去年逾85%的商品房卖给了岛外投资者。

      去年香港上市公司上海置业以每平方米4780元的楼板价拿下的“海口外滩中心”项目,要知道这一楼板价已经超过了去年海口商品住宅的成交均价,但如今售价高达11500元/平方米的精装修公寓却在上海、沈阳等地的推介中销售良好。

      据调查,海口的外来购房者主要分为几大地域:东北人,以自住为主,因为喜欢海南的气候,养老或过冬的需求很大,所以海南很多楼盘都会在北方城市设点。四川和浙江人,以投资为主,也有部分定居。山西人,也是偏投资,煤老板不但买房,还愿意介入开发。另外,近几年上海、香港、台湾等地的投资者也多起来。海南所有的高档住宅都快由外来购买力垄断了。

      http://news.hainan.net/newshtml08/2009w11r11/577168f0.htm

      • 家园 现在神州处处皆海南
      • 家园 我的一个老乡跟我说

        最初提的不是"国际旅游岛",而是"国际自由岛",因为这个名字给人以不好的联想,刺激性太强,所以改成了国际旅游岛,忙总应该也知道这个吧?

    • 家园 我觉得这其实是利用政府的信用来搞传销

      大家都知道政府在支持这些地区的投资项目(上海迪斯尼,横琴,海南等),所以从上到下都在炒作这个概念:这是政府支持的项目,肯定不会赔的。在这个概念的支持下,各级炒家都往里投钱。最高几级的投资者因为有内部消息,知道何时回收资本,所以肯定赚钱。但底层的炒家就没有这么幸运了。

      所以到最后的结果是:高级炒家赚钱;老百姓(包括底层的一些炒家)赔钱,政府赔信用(如果还想保持信用的话,某些银行就倒霉了,不过似乎中国老百姓还是多数会认为银行是国家的,呵呵)

      • 家园 是概念吗

        迪斯尼是假的?崇明岛的桥是假的?各种地铁、交通是假的?政府也是实实在在投钱在改善环境,改造城市的。这些改造的成本当然要享受这些改造的人来背。

        • 家园 政府投资是实在的,但指望在政府投资的大树下稳赚不赔就是

          概念了。

          迪斯尼当然不假,但住在迪斯尼旁边除了多花门票钱,享受车流人流的拥挤,和娱乐设备的噪声外,能有多大好处?把迪斯尼附近的房价炒得很高,你不用概念用什么去说服别人投资?

    • 家园 是成传销了
    • 家园 普通人不投房产投什么?

      大家都在说现在房价虚高,落到我这个小老百姓上,最近手头有点闲钱,你说炒股或者买黄金什么的咱是穷忙族,没那个精力;存在银行还不够贬值,所以只考虑是还房贷还是再买房投资了。

      • 家园 从整体来看,京津和沿海发达地区房价在今后一段时间

        仍有上涨动力和空间,主要原因是通货膨胀预期和流动性过剩,目前房地产是我国唯一可以与股票对冲风险的投资工具(至于其他对冲工具,例如做空,指数等等鉴于监管层对投机风险控制能力不足,可能短期内很难推出)。但是具体到某个项目而言,却可能蕴含巨大风险,因为主要是地段升值受诸多因素影响,例如规划道路的方案修改,某市政设施的建立(例如污水处理,垃圾处理),邻居品味(例如在拆迁小区建设等)等等,此外房型、质量、物业管理水平等等都必须考虑,所以房地产保值投资是个技术活,需要积累很多信息和经验,不是外行可以轻易盈利的项目。

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