主题：【原创】从房地产开发的全过程看银行稳赚不赔的买卖 -- 小楼

前面有朋友谈到汤城一品的问题，我尽量通俗简单的说明一下在房地产销售中银行所扮

演的角色。

先从一个标准的楼盘开发说起。

首先，要开发楼盘，就一定要有土地，土地的来源有几种途径：单位自有土地，但通常情况很

难进行房地产开发，因为这个涉及到土地性质和用途的变更以及规划的审批，例如某企业有工

业用地若干，土地性质为集体所有，土地用途为工矿用地，好了，您就别指望在这里能够盖住

宅楼了，变更的手续可以跑上若干年，起码要盖几十个印章，准备的材料厚度能够有一个人那

么高，还未必成功，不，应该是基本不可能成功。为什么？你想和政府抢生意，有那么容易的

么？

挂牌出让土地，这个是政府生财促进流动性的好项目，注意的是土地在挂牌出让之时就已经确

定了土地用途，例如居住或者商业金融，开发商拿地盖楼一般都是这种土地，当然，也不排除

大地主把自己的庄园平整用来做开发的，不过这个手续未必比厂矿企业盖房子要简单。

当某地政府挂牌对一块居民住宅用地进行拍卖，就会先发公告，然后有意者提交材料进行审核，

符合竞派资质条件的缴纳保证金，然后进场竞标。妄想合作建房的注意了，根据若干《xxxx规

定》的要求，进场竞标者至少要具备：建设行政主管部门核定的房地产开发资质等级，并按照

资质等级，取得相应规模的土地和项目开发权。投标、竞买人应没有不良经营行为记录，没有

因投标或竞买人的过失引起的违约行为......。合作建房者看到这个应该可以死心了。

接下来就是竞标，价高者得，然后就是按照合同履行义务，这个时候银行还没有露面，因为开

发商还没有拿到土地证，接着就是付清土地出让金，因为金额通常很巨大，所以未必是一次性

付清，而土地证的变更和发放一般是在对价款付清若干若干之后，这个时候开发商就拿到了土

地证。或许看到这里你会有疑问，如果开发商拖欠剩下的款项政府不是做了赔本买卖吗？这种

情况是绝对不会发生的，如果拖欠的出让金若干若干时间没有付清，政府是会无偿收回土地的，

并且不会退回你之前缴纳的那部分出让金，记住，开发商想要搞土地证过户很难，但是政府只

需要一张盖了章的纸就可以把地拿回来。到了这一步，政府就赚大了，稳赚，无论你最后怎么

折腾，政府促进流动性的目的已经初步完成。

现在没有人会象史玉柱当年那样干，完全用自有资金来盖巨人大厦，结果流动资金消耗光，公

司就死了。开发商是要找银行借钱搞开发的，中间的施工环节不说了，看到这里或许大家有疑

问，比如：假设开发商仅仅支付了50％的土地出让金而拿到土地证，随后抵押给银行，如果开

发商破产，那么银行收回土地后岂不是要和政府打架？要知道开发商可是欠两家的钱啊。这个

大家放心，首先政府没有那么缺心眼，银行更加不会。

注意注意，理论上没有付清出让金的土地是不能拿来抵押的，但是有操作技巧可以做，银行现

在发挥作用了，诀窍就在于土地分证和抵押率，这个就不详述了，反正到了这一步，无论发生

什么事情，政府和银行都是稳赚，大大的赚。

政府拍卖土地的底价是拿地价格的1/n（n的范围为5到无穷大），而最终成交价格是拍卖底价的

m倍（m>=2），开发商支付50％的出让金拿到证，政府的利润至少有5倍到手，而银行发放给开发

商的贷款是这块地实际市场价格的35％一下，即使开发商在还没有开工的情况下倒闭，只要这块

土地重新出让，只要能够卖到原价，政府和银行一样大赚而特赚，这里还没有计算这个期间此块

土地的升值。

这块地，假设楼面地价3000块，一共10万平房米，开发商买来花了3个亿，实际支付1.5个亿，银

行评估评估给你算2.5个亿，然后按照评估金额的50％给你放贷1.25亿，开发商就拿着这1.25亿开

工了。如果此时发生极端情况，开发商破产，那么银行和政府协商，收回土地，等到合适的时候

拍卖，即使土地没有升值，只买到原价3个亿，扣除开发商拖欠政府土地出让金1.5亿，银行到手

1.5亿，减去已发放贷款1.25亿，净赚2500万。如果土地继续升值，赚的更多，这个就是为什么

现在地价飞涨，银行抢着给开发商贷款的原因。

开发商继续盖楼，顺利封顶，开盘。

按照不成文的规矩，最初放贷银行优先享有该楼盘的住房贷款按揭发放权，住房贷款的利润就不

用说了吧，这种有几乎全新楼房做抵押，长周期的好业务是非常赚钱的。随着楼盘销售的推进，

开发商按照销售进度进行分片还款，随即该片土地的他项权证撤销，开发商继续办理土地分证，

这就是为什么同一个小区，大家拿到土地证的时间有先有后的原因，因为当初土地抵押的时候就

是分片抵押的。

如果房子卖的不好，开发商有两种选择：1、继续归还银行贷款利息，申请贷款展期，房子接着

卖。2、假按揭，直接从银行套现。对于第一种情况，前面说了，银行土地在手，还可以收利息，

银行乐见其成，大大的欢迎。第二种，银行出于道义和法律进行谴责，只要楼价在不断上涨，实

际也无所谓，因为你假按揭起码要分期附上一部分钱，而无论等额本金还是等额本息，利息的支

付大头都是头几年，等到你无力支付按揭银行收房子，直接赚取差价。

前面帖子说的汤臣一品这个楼盘，上述两条路只能走第一条，为什么？因为均价上亿，无论你怎

么按揭都要贷款上千万，银行没有那么缺心眼给你放贷的，所以只能慢慢卖，银行高兴的很，首

先利息收入现在只怕已经和当初的贷款金额差不多了，其次你的地还在我的手里，按照中国的土

地法规，地上附属建筑也是我的，呵呵，回头你破产了，我利息已经赚到手，地已经升值好几倍，

怎么折腾都跑不出我的手掌心，就算把楼炸掉我还是赚。

房地产开发的问题大概也说清楚了，开发商只是一个搬运工的小角色，他们跑跑龙套，为政府把

老百姓沉淀在储蓄里面的钱拿出来流动帮帮忙，赚到手的是政府的赏赐和恩典。有人说房价捆绑

中国经济，还拿日本香港的例子来参照，这完全不正确，除非哪一天土地证上土地性质不再是

“国有划拨”。

不知道大家喜欢不喜欢手表，如果说吴敬琏他们设计手表的机芯，那么某些“媒体经济学家”充

其量只能评论一下包装盒的外观。