主题：【原创】总的说说最近发生的几件事 -- 本嘉明

我们看看历年全国商品房销售数据。

现在比较危险的，是2016年到2020年间高位买入的商品房（居住及商用），这其中两大类的比例很高：

一，作为金融投资的“第N套”（投资房）

二，超前刚需（丈母娘刚需，但价位买得高了，反正在涨，敢买）

我们把2015年的金额取一半（只算下半年的），累加到到2020年年底，五年半，总的销售金额是77.83万亿。由于对房贷首付的严格要求（二套房50%等政策），我们假定这其中平均首付45%，银行放贷的个人住房贷款占55%（42.8万亿）。

已知公布的数据是：2022年底个人住房贷款余额38.32 万亿元，我认为这个数据比实际情况调小了，或者是我没有考虑企业法人贷款买房的，这里为了简化，就当没有企业法人贷款买房。考虑到在按揭户中流行提前还付本金，这两个数据勉强对得上。粗暴一点假设：2015年前买的商品房，到2022年底，基本还清房贷；2015年下半年之后新买房，大致贷了35万亿以上。因为五年半的总房款78万亿，房贷怎么也得40万亿上下，结果2022年底余额才38万亿（已经包含了2021、2022两个整年），如果相信38.32这个数字，我们暂时理解为目前房贷余额的绝大部分，是这五年半的杰作，此前年份占的份额已经很小了。

同样，2015年取一半，到2023年年底，累加总额达121.01万亿。

上海的房价，不少楼盘从最高点，跌了35%，二三四线城市也差不多，40%上下。目前只有县城的房价跌得不多，因为县城本来就是4000+，没大涨过。假定目前全国房价已经从最高点平均跌去30%，我们就取上述总计中比较小的数，五年半的，那也跌了77.83 X 0.3 = 23.35万亿。打比方说，你买套房，买进价77.83万，贷了35万，到今天市场价已经跌了23万，想卖个稍微好点的价卖不掉，降薪了月供又供不起，怎么办？

料事从宽，全国挣扎在断贷边缘的，可能超3000万套，按85万/套计算，涉及77.83万亿的1/3。一套房子断贷法拍，理论上如果大环境尚可，因为银行当初收的首付是35%以上，那么银行基本可以收回房贷余额。但是法拍房太多，很可能三、四轮都流拍或拍出去的价格很低，银行就有亏损的风险。

2023年底，我国银行业金融机构本外币资产总额417.3万亿元。其中大型商业银行本外币资产总额176.8万亿元。2022年末，59家上市银行资产约占我国商业银行总资产的84%。这38.82万亿余额，其中有多少是有风险的？机构用房产抵押而拿走的商业贷款呢？59家上市银行中的一部分万一暴雷，对金融市场的影响多大？对按揭困难户先息后本，银行能支撑多久？

• 【原创】财经遥言：住房贷款再融资