主题：下半场开踢 -- 方平

1、政府收储政策应该说早在预期之中（包括黄奇帆也提到过），事实上也落地了一年多。2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款，购买存量房转为保障性住房。

2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行贴息1.75%。贷款只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。

2、以试点的郑州举例。

截至目前，郑州城发集团存量房收购累计已完成资金支付约185亿元，累计共收到财政奖补资金3.75亿元；已签约项目78个，10.3万（套）间，其中用于人才公寓的项目64个，6.6万（套）间。2024年结合郑州市存量房现状，计划再筹集房源2万（套）间。

3、临安的收储政策也没有创新，依然是以城投平台作为借款主体，购买城投体系内的现房作为保障性租赁住房，实质上是通过银行贷款缓解地方化债压力。国有资本体系内交易不涉及国有资产流失，房价不是问题。只要租金能覆盖利息，地方政府实际上通过城投平台融到了一笔钱，缓解现金流。同时能减少当地的商品房库存，完成保租房指标，一举三得。

4、倘若收购民营地产商等城投体系以外的项目，收购价格将成为重要阻碍，折扣低存在向民企开发商输送利益的可能性。

一个显然可以参考的案例，就是一些已经暴雷的房企，其被拍卖的房产价值。事实上，后者的最终拍卖成交价格往往是市场价格的5-6折乃至于更低。

5、国资平台直接购买二手房这种操作，可行性并不大，虽然有地方也在试点。

原因很简单：二手房源高度分散，单套房源价格谈判几无可能。而且收购的房源是用于保障性住房的，高度分散后期几乎无法管理。

倒是促进【以旧换新】有可能，但是操作链条太长，太复杂。目前以各地试点为主，中央对此纹丝不动。

6、一个比较有意思的现象是，2022年9月济南市城投发布招标公告，集中收购9000套（一说是3000套）房源作为保障房。但是到了2023年9月，同样是济南市城投一次性放出1341套住宅销售，这些原本是济南市保障房。

这种操作内部原因虽然不明确，但是可以想象，【国有资产流失】这种担责是基层官僚不可承受之重。

7、总结：根据4月底的zzj会议通报，存量房去库存政策肯定会有。但是要解释成【抬拉房价】几无可能。

城投内部收储保障房对于新房/二手房市场影响有限。但巨量的保障房出租本身对于城市房租是有影响的，这会进一步影响【投资房产】的收益，本身对房价会有负面影响。

更多的，一旦政府【以极低的折扣】对民营房企收储保障房，反倒是政府层面直接给出了市场房价。这对于新房/二手房/贷款来说都是极具参考意义的。