主题:【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong
我也赞同新加坡模式可以参考借鉴,但不能照搬,因为国情不同。
大凡一国如果面临激烈的国家间竞争或者生存威胁,为了争取民众的支持,国家的财政支出政策会体现出很强的公共性,也就是说,更多考虑和照顾大多数人的利益。新加坡的公共住屋制度(即组屋制度)即为一例。
组屋制度实际上和新加坡的政治和财政制度高度相关,或者可以说是制度的一部分,这可以从新加坡政府专门成立住房建屋局(HDB)这个政府部门来负责组屋的建设,分配,维护,更新,和重建就可以看出来。
作为一个市场经济发达的国家,新加坡的组屋制度却是由政府主导,而非完全的的市场化。特别是一手组屋的出售,完全由政府控制,以低于市场的价格销售给公民,但规定一户只能拥有一套,很大程度上体现了按需分配的原则。为了帮助普通民众拥屋,政府根据申请者的收入及其他情况提供数额不等的补贴,但同时又有种种规定限制拥屋者出售组屋获利的自由度和数额。为了防止同一族群的人聚居一处,设立固打制(Quota)制,规定一座楼中同一种族的户主比例上限。新加坡虽然釆取西式选举制度,本质上是一个儒法国家,因此某些规定带有强烈的儒家色彩,比如通过提供更高数额的津贴鼓励子女住在离父母近的街区。事实上很多组屋政策都属于新加坡特色,是其他地方无需或无法借鉴的。
二手市场相对市场化,为公民提供了一个变现的机会,能够分享一部分的经济增长成果。但政府仍然施加各种限制,防止市场的过度投机,比如一手屋住满五年方可出售,购屋时获取政府津贴则一定年限内售屋时政府有权分润,组屋用于出租时租客人数限制等等。
经过多年的发展,针对组屋的各种政策层出不穷,且经常调整。虽然主要目的是为了保证公平,但也因规定过多造成一般民众很难完全搞清楚,不得不向专业人士(如房产代理)求助。
组屋制度的成功施行有一些必要条件:
1)政府主导。己述不表。
2)土地国有。新加坡国有土地占比90%,如此方能以较低地价压低成本。
3)政府控制房地产市场。HDB既是政府部门,又是新加坡最大的房地产开发商,控制80%的市场,因此可以控制屋价。中国要是这么干,不知道会有多少反对的声浪。
4)大多数民众接受。目前这种半官方半市场的机制,既保证大多数人相对体面的居住环境,又提供普通民众分享经济增长成果的途径。同时留出20%的市场给私人地产,使较富裕的人有机会升级居住条件。因此能够得到大部分人的支持。
前面提到HDB低价售屋,事实上组屋的维护,保养,修理,升级亦极廉宜,通常户主只需支付实际价格的10%,其余由HDB承担。也因此HDB每年都产生数十亿新元的赤字,这就产生了成本由谁承担的问题。实际上不能孤立地看待组屋制度,而应该把其视为新加坡政府施政的一个组成部分,而从整体而言,政府是不做亏本生意的。或许可以将组屋制度类比中国高铁,虽然本身亏损,但因其能产生强大的正外部性而有其合理性。当然,政府也未尝没有以此阻断私营资本介入组屋经营的想法。
新加坡的组屋制度至今运行良好,但也面临一些挑战。
1)二手组屋市场能够维持并为一手屋主提供利润,有赖于经济的持续增长和人口数量的维持。显然这两者都不是理所当然的。特别是新加坡的人口出生率逐年下降,现在只有百分之一点几,要靠引进外来人口来维持,而外来人口大量引进又会带来其他社会问题甚至政治问题。这个问题至今无解。
2)屋契问题。组屋是99年屋契(大多数私人公寓也是)。如何屋契到期后的问题非常考验政治智慧。政府目前的态度似乎是到期的组屋由政府无偿收回,但又没把话说死,一副可以商量的样子。新加坡立国时间虽短,但有些组屋的建设时间甚至早于建国,剩余年限己经不长,是到了政府必须考虑的时候了。
总之,新加坡的组屋制度己经深入嵌入新加坡的社会,文化和国民心理,成为政府合法性来源的一部分。他国并非不能借鉴,但显然应当根据自身情况进行增删修订,不能照搬。
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🙂所以定价与成本没有关系明白了。 4 chuchong 字838 2023-11-10 21:21:08
🙂小更正 10 五峰 字989 2023-11-08 18:41:45
🙂非常感谢,您对新加坡房产的了解更多 2 chuchong 字232 2023-11-09 02:58:21
🙂客气了,只知道些皮毛,随便说说
🙂新加坡有点像伪装成国家的公司 4 桥上 字177 2023-11-11 01:21:02
🙂新加坡的土地收入 5 五峰 字420 2023-11-11 18:35:14
🙂新加坡的土地收入不像中国这么疯狂,所以危害不大 真离 字120 2023-11-11 21:38:08
🙂新加坡的GDP 3 五峰 字274 2023-11-12 09:12:57