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主题:【原创】雪夜妖谈-引子 -- 雪夜灯光

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家园 章八--中日韩加的房产价格与人口拐点

这四个国家,房地产都是或曾是主要支柱企业,而且价格(或曾经)过高。

日本的劳动力人口拐点是1980.

中国是2013。

韩国是2015.

移民国家加拿大没有。

日本的总人口拐点是2009,间隔29年,不过考虑到日本的长寿,而且为同时期先发国家,用于对比的话,减去四五年,更合适。算25年。

中国人口总拐点是2022年,按大嘴巴易富贤的观点,是2018年。取中间值2020年。间隔了7年。

韩国是2021年,间隔6年。

移民国家加拿大人口继续增长,需要说明一点,加拿大虽然地域辽阔,人口都集中于美加边境,实际是个小国家。

地产破灭时间,日本是1992年,加息两年后,推出房产税,立刻崩盘。

由此可见,中国房产税现在根本就没有推出的理由。

日本距离劳动力人口拐点12年。距离人口总拐点-17年

韩国2022开始崩盘之路,距离劳动力拐点7年,距离总拐点1年。

中国国家更大,更复杂,从发展水平看,应该更像韩国,笼统地推测:

泡沫破裂应该在明年,距离劳动力拐点11年,距离人口总拐点4年(按2020算。

影响因素,一是利率变化,二是通货膨胀率,三是房产税推出。

经济发展速度是基础,或许政策对头,能延迟一点。

加拿大已经有多次房价回调,历史最大一次,在多伦多回调30%

不过加拿大人口结构受移民影响,白人为主的老居民,年纪大持有大部分房产。通过收租,高价售出,收缴新移民的带来和来加后创造的财富。

这个结构没有可比性。换句话说,上涨和下跌趋势都不太好预测。只能说,由于货币滥发,人口涌入,在可见的未来,房价看涨。某些房产由于供应不足,更是肯定上涨更多。就像中国大城市核心区的房产一样。

房产业的本质就是金融,去掉实业部分,附加的都是财富调整的过程。逻辑应该是一样。

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