主题：牛刀：富人正逃离房地产，成交量大减70%，房地产危急 -- 思想的行者

现在的上海楼市：五万左右的房子基本无人问津。五万左右的房子大多集中在内环，属于中高端住宅，一套1000万元左右。上海大约有70%的富人已经在这五年之内陆续移民和准备移民，还有一小部分富人大多已经有豪宅，现在的房子除非每年涨20%才有投资的价值，否则，1000多万这是扔进房子上毫无意义，再加上李嘉诚以低于市价35%抛售住宅众人皆知，再买房产不是傻瓜就是疯子的心里占据上风。我到过三个内环里五万左右的项目，一个项目的四期原准备在五一节开盘，并提前20天举办上海市郁金香文化节揽客，苏州河两边布满郁金香，到了五一节，开盘的影子都不见了，内部的人告诉我，原本花点钱准备揽客50人就开盘，后来连五个都没有，所以，无法开盘。据说开盘的时间推到5月29日，5月29日我又赶到售楼处，一个人也没有看见。其他两个楼盘，一个打着学区房概念，一个打着投资的概念，奇怪的是，这两个楼盘新盘价格都在5万左右，但是，二手房有的只卖3.7万3.8万，网上比比皆是，而且，有的挂牌很久也无成交。打投资概念的楼盘3期和4期，去化率仅仅只有30%，没有三五年根本卖不完。上海外环2万左右的楼盘有一定的成交，我去过嘉定和青浦，我的眼睛可以一下看出炒房客还是真正的买楼人，可以说是炒房客大大减少，比例大约还占到40%以上，不像去年一个楼盘搞活动，80%以上是炒房客，所谓一日光都是炒房客的介入才造就的。

在美联储从2014年1月开始缩减QE以来，中国一线城市开始冰火两重天，一是成交量呈现70%的大幅减少，二是开发商的库存突然爆增。截至4月底，上海易居房地产研究院监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，库存创下了历史新高。另据机构统计，2013年底，146家上市房企的存货金额历史性地突破2万亿元，而截至今年3月底，这一数字继续攀升至2.13万亿元，同比增幅达到25%。35个重点城市中，有28个城市库存在4月份出现了同比增长。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到 68.6%、63.8%和56.8%；同期，35个重点城市新建商品住宅月度新增供应量为2138万平方米，环比增长10.2%，同比增长2.6%。这是 今年以来单月新增供应的最高水平，表明整个市场推盘节奏正逐渐加快。

然而，开发商的积极推盘并未换来理想的成交量——4月35个重点城市的新房成交量为1503万平方米，环比增长0.1%，同比减少21.4%，未消化的新增供应继续“加码”本就不堪重负的楼市库存。分城市看，4月份，一二三线城市的楼市库存均在持续积压。35个城市中，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为 3032万平方米、1.8亿平方米、3796万平方米，环比增长分别为 4.6%、2.4%、2.4%，同比增长分别为12.4%、19.2%、27.6%。

截至5月10日，北京新建商品住宅的库存量突破7万套，达到70838套，创下2013年3月至今的新高。截至昨日，上海新建商品住宅的存量为65987套，合计面积1026万平方米，存量同样维持在历史高位。而深圳库存也突破了罕见的5万套。