主题：【原创】茗谈（95）：织锦 -- 本嘉明

（一）

我们从一个小事说起。

这个事，其实一点也不小，不过大家莫慌，加拿大这么个穷乡僻壤，再大的事，搁天朝那也是小事。

CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation）是加拿大排名第二的央企（Crown corporation），主要的职能是管理加拿大全国性的Mortgage Insurance Fund (MIF)，也就是给全国购买商品房的个人按揭贷款，提供保险。大约在1996年，CMHC开发了一个数学模型，用来评估个人按揭的风险性，判断哪些申请个案可以提供保险，哪些应该拒绝。

这个模型，叫“爱咪丽”，是当时老总女儿的名字。“爱咪丽”使用了十几年，一直太平无事。但两天前，CMHC在最新的报告中，不太确定地提到对于“爱咪丽”系统可靠性的担忧。

这一下就炸锅了，加拿大五大商业银行上至老总，下到相关部门，至少几百人过不好这个圣诞节了。因为所有金融机构判断放款的标准，都或多或少是建基在“爱咪丽”之上，CMHC肯保，银行自然敢批。几百万笔房贷里，只要有10万笔是判断错误的，放了不该放的贷款，后果都很难预料了。

其实“爱咪丽”的问题，跟李祥林把高斯-联结相依函数应用到CDO（Collateralized debt obligations）是类似的。因为建立了一个数学模型，那么对房贷申请的判断，就不必一笔一笔地凭尽职调查和“常识判断”来决定了，由这个模型来成批判断就好了，而且据说永不出错-----精确地说，这个模型大声保证，出错的概率极其极其小。问题在于GIGO（这是IT术语，Garbage In，Garbage Out），如果可输入的历史数据太少太不全面，那么模型本身的“智商（经验）”就有缺陷，做判断时就有如幼儿般无知，从而乱来。目前，加拿大楼市的均价只是轻微波动，但成交量数据动荡剧烈。既然有了退潮的危险，有些人当然害怕被人家看出是裸泳。对“爱咪丽”的质疑声，业内窃窃私语很久了，为什么今天羞羞答答地开始打预防针了？

由此，我们引出了今天的主题：房价，要不要让它大跌？

其实要说“普世价值观”，首推三观：“政府管饭”观，“房价跳崖”观，最后才是“免煮柿油”观。尤其是前两观，放之四海深入人心，绿坝莫能挡之。但大家要搞清楚，至少是在中国，房价的逐步上升，恰恰是社会财富较为公平有效地分配的渠道，是“国民瓜分经济发展果实”的重要手段。房价升得太高，使年轻人失去希望和自信，固然不对；但房价坐上滑滑梯，疑是银河落九天，那也要不得。

所以没有一个政府，不管是加拿大的还是中国的，希望看到房价大跌。

但今天中加的房价，确实都太高了，再不开始跌，年轻一代想死的心都有。而一旦开始掉头下跌，政府又怕得要死，生怕跌跌不休，恶性循环。

这个两难，咋办办？

我们不妨想象，中国的经济建设，社会发展，就好比是13亿人民，挥汗如雨，在共同织一幅大锦缎，向往一个人间仙境的未来。2008年的4万亿，就是说，砸锅卖铁，赤字预算，也要把金丝银线买齐，供大家继续排排坐埋头织锦，免得抬头东张西望，看到邻居们纷纷跳崖，吓得尿裤。

那么，发展社会，只有拼命织锦一途，“科学发展，紧赶慢赶”吗？

不是的，大家看看以前织的锦，那也好几百丈长了，陈化脆裂的有之，曝晒散乱的有之，沾灰带土的有之，皱皱巴巴的有之。

发展经济，不是一味地举债织新锦，扩盘子，以粗放的投资带动GDP；你能把以前织就的锦归置归置，裁去腐坏，洗清灰尘，熨平褶皱，那也是不世的奇功，人民的儿子。所以这一届内阁，能够做到“洗，熨平”，那也是一条包抄迂回的发展之道。有经验的帆船水手知道，即便遇到逆风，自己的引擎里柴油不够用了（不能一味地重复4万亿），那么扯起帆后走之字，仍能借风力，向前行。

（二）

洗，就是反腐，这个不说了。熨平，可以怎么做？

大力促成“三网融合”就是王道。三网融合后，对于大多数国民来说，用宽频上网服务，就像用自来水一样，既便宜又似乎永不枯竭。这个时候，江西广西就会自发地建设中国的“班加罗尔”，把沿海金融机构，大企业，公务部门的“Back Office”的业务，比如财务，客服，设计，税务等接手过去。而沿海在失去大批低技术含量的重复劳动岗位后，当地年轻人就不得不继续充电，去寻找高附加值的新产业新工作机会。这就是“爬楼梯”，下面的人顶上来，前面的人只好打起精神，继续爬，以免被踩。

对于楼价，我个人认为最好的办法，就是不管楼价。

所谓“不管楼价”，首先是正确看到高楼价的危害性后，不要被它吓倒，不要怕得神志恍惚，全神贯注于此，觉得命悬一线------这样反而管不好楼价。管楼价，就要“围魏救赵”，从楼市外着力。其中一个办法，就是让年轻人尽可能地获得较好的收入，负担得起楼价。那么，首先是已有房的国民，到手的财富不会猛烈缩水；其次，是没房的年轻人看到希望，更有自信；第三，年轻人能得到持续的高收入，反映了经济的蓬勃发展。这，就是三赢。

那么，假设“三网融合”了，万事俱备只欠东风，东风在哪里呢？

这里，我提两个建议，或许可以帮助沿海地区的年轻人创业。

（三）

第一个，是“筑灶”。有了灶，大家就容易做饭了。

各沿海发达市的政府，准备一笔专项资金，然后在大学校园周边和高科技园区周边，挑选一些中低档有一些房龄的旧房（小旅馆，居民楼，旧办公楼均可），然后同现房主签订协议，政府投资数十万到数百万重新装修，用作写字楼，仍由原房东经营，但在协议期内（比如15年），在协议中写明首三年的出租价，随后每年可以再递增多少百分点，增不增要由政府批准。15年期满，协议终结，政府退出经营，装修也全部赠送给房东。

这样，政府不必拿出全额款来收购这幢楼，也不必负担此后15年的管理成本，只是以装修款购买了租金定价权。房东虽然暂时失去对租金的定价权，但没有丧失产权，周边的房价涨自己也跟涨；况且一幢其貌不扬的旧房在装修后，本身的出租价值已经比以前大为上升；而且15年后政府撤出，等于是数百万的装修款分15年预支给房东作为“（低）房租补贴”。而年轻人有了创业想法，也容易租到一个租金低廉的办公地点。

目前中国各地有很多的“高新企业孵化器”，但这类“孵化园区”筛选项目的标准较高，平均投资较大，动辄海归，高科技，清洁能源之类的，属于“筑大灶”。我们这里说的“筑灶”，就是“筑小灶”，有些“孵化器”的样子，但是档次比较低，规模比较小，遍地开花，针对广大国内的应届大学生，研究生，哥几个有想法就可以来试试。

至于说有些“孵化器”的样子，就是在这楼里，集中提供公务法规，文秘，财务，法律等服务，按服务的件数和时间收费，对“新科老板”们扶上马，带一程，既节约费用，也少走弯路。

这种做法，在加拿大也有，叫Residential Rehabilitation Assistance Program（RRAP），用来改造市区里一些长年失修黄赌毒扎堆的老出租公寓，既不必耗费重金去购买产权，原房东也欢迎，装修完后政府控制租金均价，可以用作“安居工程”，提供给低收入者和老年退休人士。这类房子虽然前科累累，但地段都很不错，改造完了，混混匿迹，当地警局都松一口气。我把这个方案改造一下后，用于鼓励中国的年轻人创业，利用旧房紧邻大学和产业区的优势，这些办公楼要么便于师生在课余来创业（邻近大学），要么便于向正规高科技园区内的大型企业提供外包服务（邻近高科技园区）。

（四）

现在，我们有了“自来水”（宽频上网服务），有了灶，但还没有米，怎么煮饭？

米，就是创业资金。

这还靠各地的地方政府。有请上海市政府设立一个“朝阳基金会”，凡是上海户口的大学生，都可以申请“朝阳贷款”，考上全国任意一本大学的，入学后半年即可申请；一本以下大学的，二年级下半年可以申请。贷款起步5万，封顶20万，规定不可以用于某些用途（如炒股/购商品房，或用于违法犯罪。一经发觉，还本并罚款，家庭长辈连坐）。贷款者在年满55岁之前，不必归还本金，只需支付利息。55岁生日一到，必须按月还付本金，这时候借款人就算还在打工，也是老资格高工资了，房也买了，孩子也结婚了，该花大钱的地方都花完了，正好开始还债，退休后去冰岛溜冰就别再想了。

这笔“朝阳贷款”的作用有二。首先是济贫，有些孩子刚考上大学，家里突遭变故，供不起了，那就借款，市政府供你读完。其次是创业，仨小子来了灵感，就各自去借款，合伙开一个公司鼓捣，搞成了，干掉阿里巴巴，房子娘子儿子都有了；搞不成，乖乖去给马云打工，将来还债。

这个基金的放款上限，根据各沿海地区的财力，地方自定，那些广东和温州的百亿镇，一出手给自家孩子80万，那也可以。还款周期那么长，也不用担心，买保险呗，请“爱咪丽”给估一估呗。

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