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主题:【原创】与其廉租,不如蜗居(上) -- 常识主义者

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家园 【原创】与其廉租,不如蜗居(上)

这个有点儿标题党了,实际上我要说的话题的如何解决目前中国的房子问题,中国房子出了什么问题大家都知道,就不用解释了。

关于房子的问题,河里讨论的非常多了。有论证房价合理的,有论证房价不合理的,有认为房价绑架中国经济的,有认为TG会因为房价崩溃倒台的,还有从房价谈到利率谈到汇率谈到华尔街谈到希腊的,从2009年谈到1989直至1929年的。

鸿篇巨制、高飞高走我是不擅长的,所以只好谈点最基本的,就是解决房子问题我们到底能做点儿什么,采取哪些具有可操作性的措施。

单刀直入的先表明观点吧,我的观点的第一条就是反对大规模建设廉租房。

前两年,在房价问题上,一片叫喊声就是:降价!降价!这两年,在房子问题上,一片叫喊声就是:廉租!廉租!

先说降价,现在一个事实就是喊了很久,房价不但没降,反倒越涨越高。涨价的原因,自然是很多的,最根本的恐怕还是存在真实的市场需求,现在骂房价的人如此之多,在某种程度上证明确实是有很多人想买房的。解决房价问题,最根本的还是要增加市场供给。

廉租房自然是能够增加供给的,所以被很多人寄予很大的希望。中国人盖房子的本领是不用怀疑的,80年代几天一层的深圳速度早就变成全国的平均速度,只要需要,在一个月之内盖出一个小区也不是什么难事。

不过我是反对大规模建设廉租房的,原因主要由三个:

第一,建设资金的问题。现在对地方财政形势有两个说法,一是地方政府卖地获得了上万亿的土地出让金,二是地方财政非常危险,频临破产。这两个说法看起来非常矛盾,不过却都是真实的。

廉租房的建设资金从土地出让金里拿,这个事情现在已经很明确了。按照忙总帖子里的数据:2008年地方政府在土地开发上共计投资10170亿左右,其中征地、拆迁补偿3780亿,城市建设支出(配套及7通1平)3040亿,土地开发和耕地保护(补地)1290亿,廉租房建设140亿,农村基础设施和基本农田保护370亿,破产或改制国有企业土地收入用于安置职工1560亿。

表面上看,现在投入到廉租房建设上资金才占到土地开发总投入的不到2%,似乎很大的空间,最少那3040亿的城市建设支出是可以分出一大部分用于廉租房建设的。

但事情应该不是这么简单,这里面应该存在一个连锁反应:

大量土地出让金投入廉租房建设—住房供给加大—房价下跌,开发商投资意愿降低—土地出让价格下降,出让金收入减少—新一轮的廉租房建设出现资金短缺。

同时,还有一个连锁反应:

大量土地出让金投入廉租房建设—廉租房建设划拨土地大幅度增加—地方政府可拍卖土地减少—出让金减少--新一轮的廉租房建设出现资金短缺。

当然,只有廉租房建设达到足够大的规模才会出现这个问题,可是廉租房建设规模不足够大的话,又解决不了问题。

站在地方政府的角度,大规模建设廉租房一方面是支出的增加,不但盖房子本身要拿钱,配套的道路、绿化、管网等等还要拿钱;另一方面是收入的减少,不但土地出让金减少,而且和商业房地产开发的相关的各项税收同样减少。这一增一减,有些地方政府真的就离破产不远了。

第二,廉租房的分配问题。廉租房不但有建设的问题,还有分配的问题。

我所在的这个城市,前几年搞棚户区改造,顺手建了一批廉租房,当时用的是国债资金。据说领导这么考虑的,先借钱把房子建上,既完成了任务,又是突出政绩。当时已经有明确消息了,廉租房建设中央财政会给一部分钱(实际上后来也真给了),自己从以后的土地出让金中拿一部分,用这两部分钱再还债。

先不说这个还款计划有无问题,最少房子是建好了。不过,两年过去了,房子一直没分出去,原因是分配方案难产。我听说的情况,住建部门起草廉租房管理使用办法,起草一半问题就来了,想要廉租房的人很多,到底给谁不给谁必须有个明确的标准,这个标准很费思量。笼统的说廉租房是解决住房困难群体的问题,可哪些人算是住房困难群体必须列出几条来。

有房没房应该算是标准,可是这个事可不是仅仅查查房籍档案那么简单。廉租房一盖完,社会上很多人已经开始计划了,我自己就听说过不少人谈论这个话题。一些年纪大的人计划把自己的房子赠送给子女,自己去申请廉租房;一些头脑灵活的计划把自己的房子变现去投资,然后去申请廉租房。还有长期在城里工作的农民工、毕业的外地大学生,这些人本来都是租房住,现在也想申请廉租房。

家庭人均住房面积应该算是一个标准,可是户口不控制住,很快就可能出现一批人均住房面积在5平米以下的家庭。

收入水平应该算是一个标准,问题是住建部门根本没办法查实这个事情。民政部门能提供低保户名单,但低保户不一定住房困难,况且低保户认定标准本来就不严格。没有一个部门能够真正的掌握市民的收入情况,即使入户调查也无法知道人家有没有现金或存款。

在分配上还有很多问题,比如应不应该限制户籍,中小城市还好,要是北京、上海对外来常驻人口实行限制的话,肯定会被骂死,而且也违背了廉租房建设的初衷。

我不太了解别的地方的廉租房具体怎么分的,但从本地廉租房分配情况看,制定政策不容易,执行起来可能问题会更多。分配权很可能变成某些官员寻租的渠道,有门路的可能先得到,真正住房困难的反倒得不到。这样的事情完全可能出现,就像很多地方经济适用房政策出现的问题一样。在这个事情上,不能迷信舆论监督和社会公示之类办法,经济适用房摇号能作假,其他的坏点子也总有人能想出来。

第三,廉租房的使用问题。即使分完了房子,事情也只不过是开始,长远的管理问题也不会少。

夏天时,我早上通常会出去遛遛,边散步边观察和思考一些问题。自从克强同志在辽宁大搞棚户区改造,各地跟风的不少,本地也不例外。本地棚户区改造的小区建成时,上级来视察的,外地来学习的,本地打酱油看热闹的,络绎不绝,当时我曾去过多次。那时新建成的小区的确不错,房子质量、小区环境、配套设施在本地基本上都可以达到中游水平。

我去年夏天早上遛弯时再去看,短短一年多的时间,就已经面目全非了。大落地窗的门卫室空无一人,桌子上灰尘积的很厚。实际上有门卫也没什么意义,因为周边的栅栏上已经被开出了很多门。草坪因为走的人多了,所以便有了路。垃圾箱周围是成堆的垃圾,楼宇门半开着,绿化树半死不活。

很显然,物业公司早就跑了,棚户区出来的居民一方面日子的确不宽裕,一方面也没有交物业费的习惯。

要知道,这种棚改小区的居民是有完整产权的,房子完全是自己的。预想一下廉租房小区未来的情景,政府的房子就更没人珍惜了,管理难度可想而知。脏乱还不是最关键的,商品房有维修基金,廉租房到一定年限之后,维修费用必然大幅上升,这些钱光靠收来的那点租金肯定是不够的。理论上,廉租房应该是动态管理,个人经济状况好转后应该搬出,但请神容易送神难,以一些人的品性廉租房很可能变成终身制,这个问题在低保上已经出现了。廉租房很可能变成政府以后一个很大的包袱

总的来说,我对用廉租房解决城市居民住房问题持怀疑、悲观的态度,无论怎么完善制度,这种政府主导的项目都可能出现问题。建设过程中的豆腐渣问题和资金浪费、分配时的不公平和权力寻租、管理上的低效和持续投入压力,哪一个环节都可能出问题。

不管多美好的设想,多正义的理由,如果没有良好的可操作性,结果都可能走向反面。

家宝同志最近经常念叨要盖多少廉租房,别人担心地方政府不落实,我倒是担心地方政府真的去落实了。廉租房可以建,但是指望用这个办法彻底解决中国的房子问题,既不现实,又会留下一堆隐患。

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土鳖抗铁牛,头一次在西西河挖坑,请见谅。

上面说了很多困难,但并不是说就应该默认现实,不去努力改变,下回再说说我认为可操作的改变之策。

与其廉租,不如蜗居(下)

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