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主题:【原创】上海三十年往事(一)走穷命带财运的朱鎔基 -- 大势至

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家园 蚂蚁雄兵对拆迁--虹口有些犯难

上海十个老的区里,虹口区与黄浦卢湾徐汇区甚至普陀区比较起来,确实落后了。

原上海齐名的三大商业街:南京路,淮海路和四川路,现在南京路全国闻名,上海旅游胜地,变身成游客商业街;淮海路进而成为上海时尚之街,尤其新起了新天地地标性区域,颇有取代南京路在上海人心目中第一的势头;徐汇区原借的是淮海路的光,现在新起徐家汇商圈,另外衡山路酒吧区,在本地外国人中的声誉也是上升。现在上海的外国老住户对于新加盟上海的同胞给出的忠告是,去新天地看看,回衡山路泡酒吧,新天地太贵了。连普陀区的长寿路商圈都在不声不响之间崛起。唯独虹口区的四川路商业街渐渐式微下去了。改造之举动了一次又次,始终不见定型,不知是什么原因。有了海伦路文化一条街,做得不错,但不见财源。

举个动迁之事作佐证。

外白渡桥附近的一片区域商业改造(有49前私有产权房,也有后建楼房),台湾商人拿下的。早得年份都不能确认了,至少在96年拆迁已启动,户口即行冻结。至今已跨过了14个年头,尚未动迁完毕,没法进行全区域的重建,只能吃一片动一片。

当地商户与居民据说也就500户左右,但小商小户颇多。最早动迁居民的人头费是5万元,对应房价是共和新路延长路一户一厅房总价12万元,现价60万,5万元人头走的是第一批。第二批是10万元人头费,买的商品房子60万,现在过百万,据说两个老邻居算来算去还是早走合算,房价上升8年之差和户均收入上升期的消失都不利于后迁者。近几年一批是2006年的23万人头费,买老闸北的彭浦新村二手房解决一家分户难题。现在坚守的老邻居们漫天要的价码开到了50万人头费,这些人早已自行解决了住房,全指望着老屋解决财富增值问题。

但最难啃的骨头并不在居民,而在商家。区域内众多的店铺和饭店有国企,也有个体,也有民企,这些年来这个房产所有制可不再单一了。

有产权的要价理直气壮,有营业执照的也是得理不让人,您要发财我要吃饭,见照给价,其实坚持到今天都不走的新商铺早安排好了,现在目标是不吃出大肉来不吐口,上海人称的门面小店(40平米)外加合法执照一张,500万也请不动尊神一位。这就是改造商家面对的人民战争深厚动力和持久力,复杂人性的角力大战。

龙应台评说非大陆不能完成此等拆迁,因我们是某某制度。没那么复杂,这位台商的亲身经历可以印证,上海完全可以达到台北的拆迁难度,少拿制度说事儿,百万蚂蚁雄兵,各自为战,外星人来了也要怕呀。

象虹口区类似八年抗战都没完成的地块改造不止这一处,树不起区内中心龙头,就没有动力拉动周边,一旦在上海整个区域落后,区内吸引力就差,调控买家的能力随之也就不强。犹太方舟也在虹口区可惜也没影儿。不知这个因素算不算,虹口区原为日租界,没什么好沉淀。

虽说现在批评土地批租之声日盛,还附上了民生这么一顶大帽子。但是至少对于上海而言,向地求财,借地发力,官家得以大举动土,中心区域人挪活,应该还是双赢的事情。

作为首发阵容,上海当时的优势就是前途不明,面对不确定之未来,官家与民众能够团结一心,作同舟共济之举,求取百年一变。而且当时各单位经济产权的单一性,也大大便利了利益再调整。现在格局明朗,所有利益方全都要争取最大利益,都想从得地的商家身上拉下一块肉,居民求改善民生终还是好办的也应该满足,但要求财就等于以地产对阵商家未来经营利益的分享,最后生财的不是地而是在地上经营的商家,多了少了不是任何一方想当然的,其他方失败丢的无非是财,求改善的升斗小民最是输不起。

最后一句,速度就是生命,有些机会本身就是边行边进中变化的,虹口有些拖僵了

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