主题：【文摘】以史为鉴：洞穿中国房地产迷雾 -- 蝴蝶

2004年9月10日　　

城市的房产是用来为城市里的人们提供住宿的，不是用来玩金字塔圈钱游戏的，如果当地政府主要精力还是放在通过房地产上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上……

城市的房产是用来为这个城市里不断创造财富的人们提供住宿的，不是用来玩金字塔圈钱游戏的，在今后５～１０年内，各个城市都必须要在市场经济中找到相应的角色和蛋糕，如果当地政府主要精力还是放在通过房地产一浪高过一浪的上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上，而不是寻找其它特色产业转型定位、发展，长远来说，对当地经济的打击必是毁灭性、久远的。

在北京、上海等大城市，与当地居民人均年收入相比，房屋价格已上涨到令人担忧的程度，在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有改善的情况下，房屋价格节节攀升。在这些城市，影响房价的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本费用，而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素了。

惊人的成本及价格

一般说来，房地产公司出售的价格，大致包括了四方面的成本：１．建筑成本；２．地价；３．房地产税费及管理成本；４．利润。单从建筑成本来衡量，撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素，２００２年全国的房屋营造价格平均水平大致如下：

标准多层（七层以下）住宅楼：砖混结构约５５０元／米２，框架结构约６５０元／米２；高层建筑（十层以上、有电梯），约１２００元／米２，它随钢筋配率和强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，与大家想象可能相反的是，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构最低有３８０元／米２，只要资金到位，大把有人抢著做，广东如是，营造价格普遍较低，这得益于全国建筑市场完全市场化的结果，说到这，不得不说起农民工，是他们用非常低廉的工资报酬、没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险，以及他们的汗水，营造了一幢幢城市里的居民用较小的花费就能买到的住宅。很多人可能忘了，计划经济年代，国营建筑施工企业一幢六层楼要起一年半，还得好好伺候工人老大哥们，现在呢，同样的楼，农民施工队不到半年就能建好，他还在一旁陪笑卖乖地听你指手画脚，我们真应该感谢农民工兄弟。

对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，譬如，３０万元／亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是１８０元／米２，房地产税费及管理成本再高也不会超过１５０元／米２，如果利润保持在国家鼓励的、合理的８％，那么面对顾客的终端销售价约为１０００～１２００元／米２左右，但现在此类地域的城市房地产价格大约在２５００元／米２左右，所以说中国的房地产业是暴利行业可不是空穴来风。

　在深圳、北京、上海，地价则是房价的主要构成因素，好的地块，每亩地价多是千万以上，在这样的地块只有建造高层、高档楼宇，才能把地价因素削减、消化下来，打个比喻，在北京，１０００万／亩的地块，应该在三环以内吧，２５层的塔楼，建筑面积分摊的地价因素大约是１３００元／米２，加上１２００元／米２的建筑成本，如果利润率为８％，那么面对顾客的终端销售价约为２８００～３１００元／米２左右，而现实中的价格为８０００～９０００元／米２，这里的地价，是参考以同地域中已经见报、公开招投标的地价，而实际情况是，不单是北京，全国其他地方，经营性的房地产土地出让绝大部分（９５％以上）是协议转让的，就是说，是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的，其价格比公开招投标的地价低很多，有时连１／１０都不到，北京去年突击协议转让的土地，用京城房地产大腕华远公司任总的话说，光为这些协议转让的土地办理各项手续，没有一年半的时间，绝对办不完，为什么会这样呢，原来国土资源部下令，今年８月３１日前停止一切土地的协议转让，改为以公开招投标方式转让，出价最高者中标。游戏规则改了，门准备关上了，已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了，有人戏称此幕系京城最后的疯狂，京城房产大腕们预测，今后北京的房价将会不可避免地上涨，乐观的估计２万／米２都打不住，按原来房屋销售价格与成本的比例推算，房价可能会上涨到３万元／米２，快接近香港的房价了，但香港的人均薪酬水平、地价却是北京无法比拟的。按有良心的专家理性预计，房价可能会上涨，但幅度不大，有一点倒是可以肯定，房地产商的暴利将会大幅度削减。

难忘的历史与教训

有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂，哪个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过，看看现在的北海、海口，就明白什么叫元气大伤，９２、９３年全国有多少热钱在那里博杀，而今天，还在为十年前的事打官司、搞拍卖，任何一个想平平稳稳搞实业赚钱的投资者遇到此景，第一个念头是扭头就走，当地人多有这样的感慨，我只不过是把十年的钱放在一年里挣了。违背了城市的自然发展规律，吞下是漫长的苦果。

当一个城市的主要财富是以土地、房产来储存时，必然会带来很大的风险，不动产基本上没有任何特殊性，制造起来很快、很便宜，它不是古玩珍宝名画，其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的，有关数据表明，当一套７０米２的新建房屋价格是当地人均年收入的５倍以上时，就已经进入警戒线了，达到１０倍时已是相当严重的泡沫化了，从长远来说，这样的价格在其它因素（利好出尽、利空必至）的打压下，必然存在理性回归的动力，任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住，除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。一个很典型的例子──香港，回归前夕，港英政府突击花掉历年积攒下来的钱，用来修地铁、造大桥、建机场，经济十分火热，北京为增加港人回归信心，继续添薪浇油，房市自然达到一个无与伦比的高潮，房价炒得如此之高，最后民众已经不知道自己是在买房还是搞投资了，他们看到的是每隔十几天房子就实实在在的涨价，炒楼花、卖楼号就能赚大钱，几乎每一个港人家庭都加入按揭购房的队伍，并对后市充满信心，最后，击鼓传花把接力棒送到倒霉的那位时，情况发生了变化，经济风暴不期而至，再没有人来接棒了，不得已，宣告破产，把不动产交银行拍卖，银行只要能把贷款本金收回来就会毫不犹豫地成交。在这一轮经济衰退中，损失最重的是香港的工薪阶层、也就是所谓的中产阶层，他们大部分都贷款供楼，９０年代中期，房价达１６～２０万港币／米２时，每当新楼盘推出时都有人几天几夜的排著几百米的长队，与我们今天的上海、杭州何其相似，然而，时间仅仅过了４、５年，在东南亚经济风暴的冲击下，当年的房价已跌到３～４万港币／米２，但当地人认为还没有跌到位，在远郊，类似于乡村别墅的新建村屋价格已跌破万元大关，可以想见，普通老百姓损失多么惨重，钟镇涛破产了，梅艳芳、陈慧琳等艺人损失了数百万至上千万，但大多数香港人没有选择破产来逃废债务，他们默默地在高失业的高压环境下辛勤工作，只要有可能，就努力还掉银行的贷款，用自己的行动，来维护香港的荣誉、信用，尽管这笔贷款余额完全可以一次性买到一套全新、更好、更宽敞的房子。

当然也有没受损失的，李嘉诚算一个，前港英政府也算一个，李嘉诚不愧是商界奇才，在房地产不断攀高的情况下就已经考虑资产的转型和转移了，先后购买了一些外国的优质资产，如德国橙电信公司的股份、新泽西的港口、巴拿马运河的股份，并大张旗鼓地投入香港数码港的建设，将触角伸进香港电信的升级改造，李嘉诚做人方面堪称是只老狐狸，很多香港人（特别是中产阶层人士）都认为，是李嘉诚和前港英政府给他们编织一个美好的前程、一个美丽的梦，而小董上台后发挥他那身体越健壮、破坏力越强的特点，将这一美丽的梦击个粉碎，这正可谓是当局者迷、旁观者清，将香港房地产崩溃的责任全部归咎于董建华身上，是完全没有道理的，虽然董建华在靠近大陆、追随北京方面有些行为在港人眼里是过了一些，但客观地评价，董是一个老实厚道的人，他只不过是无意中让那一天早一点到来，而那一天是肯定会到来的，时间越晚，损失越惨重，本来董建华的初衷是希望房地产上涨的趋势有所缓解，当时香港的情形与现在的上海差不多，房价每隔一个季度就上涨２０％以上，几乎所有的港人都为之疯狂，新楼盘刚开张，台前早已排起长长的队伍，为有效地缓解这一局面，新上任的特区政府一改以往饥渴效应的土地供应政策，大幅度地增加一级土地的供应，以平抑高昂的地价，同时宣布元朗、新界等新城区进入大规模建设，扩大政府公屋、居屋营建计划（相当于我们的廉租房、经济适用住房），如果没有大的意外，这些措施应该能保证房地产的缓著陆，但谁也没想到，９８年的金融风暴，索罗斯明赌港币贬值、暗里却大做不动产、股市空头交易，这一声东击西的战术让他满载而归，虽然特区政府成功地实现了捍卫港币不贬值的目标，但香港的房市、股市从那一刻起，一败涂地。在反思这一历史事件时，有不少有识之士意识到，香港房市之所以走到今天，其真正原因在于：以李嘉诚为首的富豪们与前港英政府天衣无缝的配合，政府有限量地供应土地（明眼人一看其供应量根本就满足不了港人的正常需求），李嘉诚们相互联手，并借助大银行的势力，不顾一切地抬高投标价格，以保证中标为目的，决不考虑这一价格转化为房产价格时港人是否能承受得起，把其它不属于港岛财团势力的外来资本排除在门外，形成事实上的垄断，精心设计好一个房市持续快速上涨的美好前景，做好套子，把房市推向无与伦比的极致，让人们心甘情愿地签订购房按揭合同，把绳索套在自己的脖子上，巧妙地把大部分港人一辈子的血汗积蓄，榨取得一干二净，不是吗，扣除正常的日常开支，一辈子辛辛苦苦赚下的钱，只够买一套普通公寓，不能休假、不能生病，整天生活在还贷的高压环境之下，实际上与奴隶制没有太多的差别，形式更为隐蔽而已，想一想吧，那钢筋水泥堆起来的玩意值得付出一生辛劳的代价吗？已经有一些港人意识到，貌似厚道的李嘉城其实是个大奸，虽然这一说法并没有太多的依据，毕竟他在售房时就一直在提醒港人不要追涨，小心赔本。　不管他情愿以否，董建华都称得上是事实上的香港房市终结者，他应该为这个称号感到自豪，而不是遗憾。一个城市里初出茅庐的年轻人，可以理性、现实可触及地规划并实现他未来的购房计划，是一件很好的事情。城市的活力，很大程度取决于它对年轻人的吸引力、包含力，缺少年轻人、让年轻人缺乏归宿感的城市决不是一个有活力的城市、一个有长远发展的城市，香港正处于经济转型阶段，不依靠新一代的年轻人，不吸引外来的年青英才，恐怕是完不成这一历史使命的。

严厉的批评和警告

反观国内一些城市的政府领导人，在面对与当地人均收入水平极不相称、严重超高的房市时，他们表现出来的不是对泡沫一旦破灭的忧虑，而是对热钱、投机资本的极度羡慕和渴望，有的政府领导人甚至公开宣称当地高不可攀的房价还会有一定的上涨空间，说大些他这是在祸害城市，说小点他简直是在误导群众，根本不是站在一个人民政府公务员应该持有的立场上讲话，有人认为他的屁股一定是坐在他那几个既得利益小团体、小兄弟的板凳上才说出这样的话来的，因为那几个既得利益小团体、小兄弟的最后一棒还在手里，还没有全部交出去。为什么这样说呢，那就与香港比一比吧，一个经济自由度之高连英美都自叹不如的城市，实行的是资本主义制度，有著一套高效廉洁的行政管理制度和公务员队伍，发达的交通、灵通的信息、世界级水平的专业技术精英、高素质的人群、堪称亚洲金融中心之一、财富之多堪比一中等发达国家，优越的地理环境、其软环境是如此之优越，是大陆任何一个城市都根本无法与之比拟的，在面对房市比人均年收入水平高出正常标准很多时的经济虚火时，却依然逃避不了不动产崩溃的命运，所以，我们有什么理由证明，我们不会发生这一幕呢？　在一些报刊的宣传报道中，房市上涨的主要理由是土地是稀缺、不可再生资源，在这里他们偷换了概念，市区的商业中心、城市的黄金地皮、农业耕地是稀缺、不可再生资源，但住宅用地不是，从纯技术角度说，绝大部分土地都可以用作住宅用地，关键在于政府是用什么眼光来看待和发展城市，如果市长只著眼于既有的城市范围规划，他会不停的搞市内拆迁，搞象牙雕刻，搞精品城市，市区环境如诗如画，道路宽敞、路灯明亮，郊外却乱得跟非洲似的，西方国家那种城中区就是贫民区的现象决不会在社会主义国家发生，市中心的陈旧建筑一律拆迁，通过收容管理条例把那些有碍观瞻、衣衫褴缕的人统统搜集起来放在别处，以免影响市容市貌。然后设置一道城市准入门槛，不是说你是中华人民共和国公民就能在这个城市就业、居住的，有非农业户口吗？有暂住证吗、有就业证吗、有边防通行证吗？国家投资永远向大城市严重倾斜，一个中央青睐的城市可以拥有飞机、汽车、船舶、钢铁、火箭、金融中心等无所不包的行业（在法国，空客公司在一个叫图鲁兹的小镇上，德国大众公司在一个叫沃尔夫斯堡的小镇上，波音公司是在人口只有３０万的西雅图而非纽约，有点不可想象吧？），所有的鸡蛋都装在那只蓝子里，全中国只有那几个城市才有充足的就业岗位，于是，所有的人都想往那道围栏里挤，都愿意在市区买房，隔了十几里地就是两重天，宁要市里一张床，不要郊区一间房，是当地买房人的典型心态，但市区的土地有商业、居住两重性，而且有限、稀缺，价格自然就低不下来，这就为当地政府和房产商下一步的圈地围猎行动打好了良好的铺垫，击鼓传花开场了，通过加大拆迁力度，掠夺升值潜力巨大的黄金地皮，把原住民赶走，人为地增加购房人群，可谓一举两得，有人认为，政府和民众在拆迁问题上对立之严重态势可以说是建国以来极其少有的，然而，巨大的个人利益驱动已让一部分政府官员完全丧失理智，各种各样的疯狂野蛮拆迁让人看了目瞪口呆，这些官员哪里是在搞建设，简直是在陷执政党于不义之地，折执政党的寿。

截至４月份，全国房地产开发已投资约８８００亿，其中银行贷款占了７２００亿，投资规模上升势头凶猛，不良贷款率日益上升，在广东、上海等省市，住宅空置率达４５％到６０％，广东省住宅空置面积达４０００万米２，积压资金１０００亿以上，前几年通过四大金融管理公司把不良资产、呆坏帐剥离后，现在的四大国有商业银行的坏债率又恢复至３０％以上，为此，去年财政部又向四大国有商业银行注入几百亿美元的财政资金，充实资本金比例，用总理的话说，这是最后一次挽救，今后不会再有了，于是，四大银行借上市的名义，再一次大规模剥离不良资产、裁减员工，这一回基本是动真格的了，很多起到一半的楼宇，因为投资商的自有资金达不到新的比例要求，加之楼价定位过高，银行认为风险过高，被停了贷款，原来曾吃过、拿过的人全躲得远远的，就象是避瘟疫一样，经多方努力皆无济于事，这些资金链断裂的房产商已经开始有卷款逃跑的迹象，假如法人代表逃跑或被逮捕，要是没有人接手，那在这个房地产公司买楼花的人就惨了，基本上是血本无归。

反思、改变、健康发展

在一线大城市中，广州的房地产发展相对于北京、上海、深圳而言，比较健康良性，高、中、低档房产的定位比较准确，三者所占的比例也比较均衡，其关键在于，广州市政府对番禺、南海、东莞等周边卫星城的发展及相互通达方面投入了很大的气力，同时，当地发达的工商业决定了政府挣钱的主要方式并不在房地产，看看广州近期的举动，把白云新机场这样一个中心枢纽机场放在花都，主要目的可能是用航空物流业带动花都的经济，中心城市的辐射力越来越强，形成一个共同繁荣分工协作明确的产业区域，使广州在短短几年的时间里成为本田、丰田竞相青睐的汽车产业宝地，人们并不以在市区居住而自豪，不以靠近菜市场、闹市区为购房的首选条件，他们更关注生活的自由和舒适性，更关注在哪里更容易赚到钱，珠三角的人普遍都有车，出行计划不容易被管制约束，因此，有时候政府的眼光和当地人的生活习性是房市上涨的有力阻尼之一。在吃了摊大饼的苦头后，北京已经开始把发展卫星城当成未来城市的发展方向。

城市的房产是用来为这个城市里不断创造财富的人们提供住宿的，不是用来玩金字塔圈钱游戏的，在今后５～１０年内，各个城市都必须要在市场经济中找到相应的角色和蛋糕，如果当地政府主要精力还是放在通过房地产一浪高过一浪的上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上，而不是寻找其它特色产业转型定位、发展，长远来说，对当地经济的打击必是毁灭性、久远的。

写到这里，我也不知道谁是终结者，也许类似（真实的谎言）里的那一幕吧，一只飞过来站在导弹另一端的小小鸟，然后．．．．．．．

http://www.realestate.cei.gov.cn/new/FILE/web/BrowsemInfore.cbs?no=2