主题：【原创】午夜杂谈（1） -- 三生茶

2009年9月24日。晴。

今天不睡了，故而今晚的瞎掰可以晚一点。

实际上，今天应该是老婆正式的预产期，不过按说早几天晚几天都属正常，所以还是别太在意这个日期而让自己徒增烦恼的好。晚上的时候老婆曾有一度感到明显的宫缩反应，只是持续时间不太长而且间隔不规律，所以还只是假临产。

不管怎样，还是得慢慢等。两个小时后去医院排队挂号，明天再去仔细检查一下。

说到挂号，可真是有很多想说的，不过先暂且打住，免得让这事情搞得自己心浮气躁。且把今天想瞎掰的东西掰扯完，有时间再就着挂号的问题骂骂娘，若是那会懒得骂了就改日。反正总有一天我要把这熬刹人的“挂号”扯出来指着鼻子骂上半天，骂渴了到客厅倒杯白开水回来接着骂，骂完了号贩子骂网上预约系统，骂完医院保安骂专家，骂到天昏地暗日月无光然后我再揭发。

我揭发同仁医院、揭发协和医院、揭发海淀妇产，到时我要彻彻底底让自己变成歇斯底里的“一小部分不明真相的群众”。

不过现在先保持清醒。

亦庄竞标的事情有了眉目，甲方总体上对我们还是满意的，不过还是需要进行一轮考察，某种形式还是要履行以下的。也好，马上就确定下来的话，最近的精力还真不怎么能顾上。

今天上午去了一趟立水桥，到前天在中国大饭店接触的那个项目进行了一下实地考察。具体情况没什么可多说的，项目虽然位置不差可也说不上好，倒是周边社区密度够高，相对社区人群来讲便捷程度还是有一定优越性的。总体而言这个项目属于做死了很难，指着挣大钱也基本等于做梦的类型。平常心平常心一下就完了。

考察跟老赵约好了10点，怕迟到，我9点就出门了。虽然困得一塌糊涂，好歹路上没有睡着。一路上没怎么堵，从鸟巢那里上了高架，直接从国家森林公园那边插向北走的，一边打哈欠一边想：如果今天不困该多好，两旁绿树成荫，空气中都带着青草的香味，偶尔路旁闪过一栋红顶房子，那是有钱人的顶级别墅……这样的早晨该多美好啊。

就这么想着我穿过了风景优美的奥利匹克中心区，从那高大的斜拉桥下穿过，城铁隆隆地从车顶呼啸而过，我转眼就来到了伟大的立水桥。让我奇怪的是，也不是第一次来这里了，为什么眼前一展现出这著名三角地的城市天际线，我就觉得这么纠结捏？

项目比较好找，把车停路边一看表才刚过10点，准备稍困几分钟。谁知一下困了20多分钟掌门还没到，打电话，道是在东四环堵死了，一动不动。唉。心说这才是每天最大的纠结啊。

早上没吃饭，心想干等也无意义，于是决定自己先绕着项目转一圈，顺便找点东西吃。项目地块不大，周边也实在没有什么特别需要留意的东西，转到天通苑的西单商场解决了早饭才刚11点。回到项目外路边，老赵终于到了。

两人看了项目，简单交换了一下意见，又绕着地块转了一圈。最后在西单落脚，到里面转了一圈，考察了一下折扣店的品牌，老赵买了条茵宝的裤子。

其实干我们这行，最大的好处是考察和市调基本等于逛街。就是这一条，在我招聘的时候不知道吸引了多少纯洁的小姑娘和纯洁的小伪娘。不过当然的当然，做商业地产的，逛街不是全部，所以我很少轻易地选择纯洁小姑娘和纯洁小伪娘加入团队，因为我们不但要逛街，其实还要熬夜的。

说道逛街，哦，是市调，还真是有很多可瞎掰的地方。在从业这么多年来，有很多次经典的市调，都始终让我记忆犹新。要说谁也不是天生干这行的，时间倒推到2002年，北京地产界怕是还没多少商业地产的概念，我自然也是个半路出家。

入行之前，我卖过保险也当过星探。后来被老赵带进这个行当，从此算是改头换面，所以掌门于我可说亦师亦友。先不说这些题外话，掰扯掰扯刚入行后的几次市调吧。

第一次参加市调，大概是2004年初。区域我还记得，是从菜市口开始的。平心而论，所有相关行业中，如果说到进行市场调研，我们这个分支无疑是最累的。因为商业自从宋代开始以街道作为载体后，就再也没有被强行归拢过，所以想要了解想了解的特定区域的商业，就必须用你的脚丫子去量。每条街道、每个商铺、每个品牌——当然，如果你有足够的能力判断所服务的客户与所面对的项目到底需要什么，也用不着这么自我虐待。

我第一次市调的时候还没有能力判断，幸好那时比较单纯也不觉得这是虐待。那次调研走的还不算远，大致路线是从菜市口枫桦豪景向西，到菜百后折向南，中间穿了一点胡同跳到牛街，然后向南折到枣林前街，再然后之字形向南到达白纸坊西街；从白纸坊西街一直向东，穿过菜市口大街，向北折回到南横街，然后继续向东到虎坊桥。就是这么个路线，耗费了半天左右，当时还很是兴奋，不过可惜什么特别的印象也没留下来，貌似唯一记得的就是知道了“北京印钞厂”在哪。

现在想来还真是傻，累不累不说，怎么就没注意留意一下所走过的那些胡同呢？要知道，基本上，我们所走的路线，穿过了著名的“宣南地区”——北京会馆文化最集中，最密集的地区。后来参与鲜鱼口改造的项目，查到很多相关资料，对于当时自己过宝山而不入颇感后悔。

附：宣南会馆（部分）

在那次调研之后，又参加了数次。每次都是一天时间，记得有次从早上从木樨地桥出发，一路阳光灿烂，感觉就像上中学时自己逃课跑出来一样自由，也不觉得累，向北沿着三里河路一直走到白石桥，然后回头从车公庄大街向东一直走到官园桥，又沿着西二环走回复兴门，再从南礼士路一直向北走到阜成门。等回到家后自己一看地图，奶奶的，转了半天才这么点地方，北京可真他娘的大。

本来想多掰扯几次市调的，没成想严重超字数。那其他几次就算了，这样也好，全部都是路名，自己写了也没啥意思。

中午跟老赵看完项目后，顺道看了一下龙德。感受比较多，不过想着早晚要做那个龙德跟金源的比较，也就不在这里多掰扯了。

只说几点直观感受：

第一，龙德广场远没有很多人说得那么差，但是距离好也还差得远。给人整体感觉，这个商业不是马上就要倒掉了，就是刚刚开业还在试营业，可是事实上龙德2007年年中开业到现在至少已经两年了。

第二，龙德的主力店很强大。但是主力店的强大使得它的其他商业彻底失去了存在的意义，我虽然还没有数据统计它主力店的配比，但是却感觉似乎主力店的比例有点过了。就好比某商业引入了沃尔玛，结果沃尔玛很好，其他一圈零售店全死了。

第三，龙德的规划还是有点问题的，至少没有照顾到主力店的相对独立性。我在地下一层的迪卡侬营业区里，抬头居然看到了头顶VERO MODA的橱窗……

第四，按照老赵的说法，可能龙德真应该分期开发的。

当然，所谓商业都是仁者见仁智者见智，没有人敢说自己的观点一定争取。早几年几乎所有人都在为金源判刑，甚至总结出金源若干“致命伤”，但是结果呢？直到今天，我敢说，放眼北京，同等类型的商业里面，只有金源暂时是成功的。

也许，同样过几年后，我也会为我今天质疑龙德而感到可笑呢。

夜已深了。貌似今天瞎掰得差不多了。

虽然还有些东西想继续，不过再过一会儿该去排队了。

恩……既然这样，都撤了吧。

今日到此为止。