主题：【原创】上海经适房后面的阳谋 -- 数字通信

阳谋之二：人口导向

讨论房价的文章如烟似海，还真不好写。我们就从最新的新闻开始分析吧。

上海国企30.25亿夺得北京大兴"地王"

央企重金争夺北京地王 中化方兴40.6亿中标

最近国企频频出手买地，凡是四大一线城市市区的地几乎都是国企天价拿下。国企的买地钱，是自己的或者国有银行的，其实就是政府的。经过土地买卖，又回到了政府手中。人家哄抬物价还要拉升成本，tg炒高土地价格连成本都不要。从左边的口袋转到了右边的口袋，这土地价格就上去了。

那买宇宙中心土地的国企会不会亏损呢？这要看从什么角度来评价了。如果只是5，6年的时间跨度，不见得会有收益。但如果作合理规划，高效开发，那么20年后，肯定有巨额收益。国企可以玩20年，更长都行，价更高都行；但是民营kfs玩不起，只能望地心叹。

tg为什么要这么做，其实就是为了让国资垄断一线城市土地。土地是房地产商的娘亲，没土地的房产商那就是孤苦伶仃的野孩子。国家对大城市土地的垄断，势必导致民营kfs日子难过。潘石屹在拍卖会上没飚过中化，为啥回来就大发泡沫论。哪有kfs反对泡沫的？其实是他感觉到了国家对民营房产商的真正态度了，日子开始不好过了。

tg出此下策，自然是希望民间资本不要挤在那若干个宇宙中心了。配合交通的发展（特别是高铁），希望他们加大二线城市和周边区域的投资力度。一般来说，只要有钱赚，总是有资本家来干。但是，当kfs在2线城市从头开始整了土地造了房子配套设施，刚卖了一期，开始造二期，甚至三期的时候，能保证房产市场还是牛市么？不大可能。来看下面的表

上海新增户籍人口

年 量 年 量

1980 14w 1990 7w

1981 16w 1991 4w

1982 18w 1992 2w

1983 14w 1993 5w

1984 10w 1994 4w

1985 12w 1995 3w

1986 16w 1996 3w

1987 17w 1997 1w

1988 13w 1998 1w

1989 14w 1999 7w

10年共 144w 10年共 37w

上海外来常驻人口 外来非常驻人口

2000 300w 90w

2006 460w 159w

2007 500w 161w

2008 510w 暂不知

中国新增人口

年

1980 1200w 1990 1600w

1981 1250w 1991 1500w

1982 1600w 1992 1300w

1983 1350w 1993 1400w

1984 1350w 1994 1300w

1985 1500w 1995 1300w

1986 1650w 1996 1250w

1987 1800w 1997 1300w

1988 1700w 1998 1100w

1989 1650w 1999 1000w

10年共 15100w左右 10年共 13200w左右

上海住宅统计（仅限居住用房）

年 施工面积 竣工面积 拆迁面积(这个还包括非住宅面积)

2000 4800w m2 1700w m2 360w m2

2001 5200w m2 1700w m2 510w m2

2002 6000w m2 1800w m2 640w m2

2003 7000w m2 2300w m2 580w m2

2004 7800w m2 3250w m2 310w m2

2005 8250w m2 2800w m2 1220w m2

2006 8000w m2 2700w m2 1510w m2

2007 7800w m2 2800w m2 825w m2

2008 估计在7500w m2 2500w m2 750w m2

9年总共 竣工 21500w m2 拆迁 6500w m2左右

以上几张表有几个值得注意的地方

1.上海出身人口在90年代后急速下降，90后人口只相当于80后1/4。

2.对比上海人口出身率下降，全国人口下降并不显著。

4.上海2000年以来的9年竣工新住房2亿1500万m2,如果人均30m2，可以住700w人。

3.2008年开始上海外来常驻人口增量急降到10w。

5.拆迁面积看起来不小，其实很多都是厂房面积，居住面积大概是一半。

6.05/06巨量拆迁统计数字可以看作世博拆迁完成。

我们还可以分析出几点

1.随着经济适用房大量建造，今后5年的竣工面积将会保持在3kw/年，甚至更多。

5年一共1亿5kw 平米，人均30m2，可以住500w人。

2.92年出生上海人5年后为22岁，开始步入社会，届时是新增原户籍劳动力低点(才2w阿)

3.外来常驻人口数增量受上海生活成本影响，弹性非常高，07-08年只有10w，以前是40w。谁说全国人民都要来上海的。。

大家先看看数据考虑下，下次我来分析（待续）

• 有关房地产问题的几点想法