主题：【原创】从中日房价对比看北京房市 -- 萨苏

(以下都是我拍脑袋拍出来的)

北京房价优势明显的部分大概有

1.北京做为主要经济中心,置业的是大量来自全国的以及境外的资本,而在日本我猜测这些资本的主要目标是东京,不太会考虑大阪.

2.中国的人口情况固然有很多人在担心,但似乎确实还在增长,而日本的人口在负增长.以后买房子的人会越来越多和以后买房子的人会越来越少的不同预期会对房价造成相当大的影响.

3.日本的城市化过程早已完成,中国的城市化过程方兴未艾,未来不会有大量的人需要房子的预期和未来会持续有更多的人需要房子的预期也会对房价造成相当的影响.

4.我不知道日本人对学区是否敏感,不过可以肯定国内大多数城市的居民对学区都会相当敏感.放在全中国的高考分数线分布来说,北京就是全国最好的学区之一,学区加成是不可避免的.我猜测大阪没有这个东西.

5.就我自己的经验来说,国内年轻人似乎普遍有比较强烈的"未来收入会更好"的预期,日本的年轻人有没有这个预期我不知道,不过根据我看到的报道,即使有也恐怕不会强烈.这个预期同样会影响房价.

6.国内目前没有地产税,而日本是有的.所以似乎从金融理论上讲,不考虑物业和维护等费用,国内的真实房价应该等于名义价格减去70年后实际拥有该房子所导致的好处(优先续约权,当前拥有者的续约优惠等等)的present value,而日本的真实房价应该等于名义价格加上70年的房产税的present value,一加一减,而且考虑到日本目前的极低利率,算出来的这个房产税的present value可能会比较吓人.当然这一点考虑到实际金融上恐怕会有更复杂的算法,而国内普遍有近期会开征房产税的预期,所以可以不做数.

7.日本大概平成以来已经经历了20年的房价下跌过程,而国内刚结束一波大过热,正常的水分含量也是大不一样的.

而大阪对于北京的明显的优势在于

1.明显高的绝对收入

2.较好的环境

很难跟北京所具有的优势相抗衡.

另外对于生活成本,收入税率和福利的情况我不清楚,真算下来北京人收入中可以用来置房子的部分的绝对值高于大阪人的我也不会特别吃惊...