主题：【原创】闲话房地产（1）不同时期房地产在中国经济发展中的 -- 水管子

都是瞎说，也不是发主贴，你不用太当真。

一. 售租比。先说明一下，这里的售租比我定义是房屋的名义价格和月租金的比例。我记得陈经河友的帖子里，有一个跟帖，是一位叫‘乖不乖’的河友回的，说她们那里的售租比是150。这个河友在美国，如果我们假设150的售租比是合理的，那么中国可能是多少呢？有河友当时就说，说中美有地税的差异，没办法比。试着比一下。据我所知，美国的地税1％是常见的（每年要交的），也有高到2％的，先用1％来看看。在中国，地税没有了，就是政府把地税通过地皮价格一次收取了。好，现在假设美国一个15万的房子，那租金就是1000每月。由于房主每年要多付1500的地税，我们假设是相对而言租客少付1500，那房租就减少到875每月，售租比变成171.这个计算实际上忽略了一个高阶小量，有兴趣的河友可以自行加入。那么在不严格的情况下，一次性收取地税可以使售租比提高20（对应售租比150）～40（对应售租比200）.好像150还是合理的，那么相对中国的情况，不应该超过200.可能会有同学说，中国的是‘使用权’70年。实际都一样。美国的房子70年以后要不要整个翻新也很难说，而且，中国的房子70年之后可能是可以续的。另外，如果说‘使用权’是降低了中国房屋的价值，那么相应的售租比应该更低才对。仅从这个数字看，现在很多国内地方的售租比到300，甚至更高，这都是明显有问题的。

除了这个数字，还可以看房价收入比。美国家庭年收入15万（税前）的，基本是中等偏高了，那这样的家庭买20～30万的房子都是正常的，买40万的房子就很少。这个比例无非就是2、3年的收入。中国是多少？那就不瞎说了。大家心里有数。

二. 一个可能的原因。房屋商品化后，部分高收入者成为一个主要购买群体，这是不用多说的。这部分人原来是均匀分布在各年龄段，现在购买力在几年内兑现后，这样一部分人的购买力必然明显下降。这都是大家很清楚的。但是似乎大家对广大中低收入人民群众没有足够的重视。过去几年的高房价，不可能仅仅是小部分高收入群体支撑，主体必然还是中低收入者。为什么中低收入者可以负担比较国际通行标准高的多的房价？中国现在的人口流动性稍低，这可能是一个解释，但是很次要。主要的是计划生育政策。在计生政策的基础上，现在城市中、青年中独生子女家庭的比例很高。这样，新家庭的支付能力就不是一个家庭的支付能力，而是新婚夫妇和双方家长的合力。老人当然会留养老的钱，但是对于唯一的子女，到底在财务上会支持多少？大家心里都会有自己的评判标准。

由于缺乏足够的数据支撑，所以我无法量化计生政策对当前房价的影响。不过这个影响绝对不可忽略。计生政策的长期影响为何？我们假设独生子女家庭的双方老人离世（不是要给大家烦心，抱歉），原则上说，这个家庭可以立即继承两套住房。这些住房或者自住，或者卖出，或者出租，反正会被使用。其作用可以大致当成一个持续的房源。这样的事情会在何时发生呢？我们估算75年出生的同龄人应该就开始有大量独生子女了。那么相应父母会是1950年出生。到2020年，老人的年龄就是70岁。所以我个人估计，到2020年附近，这样一个房源就会开始大量出现，并影响市场。这个房源的供给量会逐步放大，而且来源十分稳定。

上面的讨论没有计入城市化的作用。城市化很难估计。在我看，这是高速增长非农劳动力的最后一个巨大资源。国家什么时候用，如何用，不是我们能瞎猜的。但是现在的房价，尤其是从房价收入比来看，只能是过度抬高了城市化的成本。所以我个人估计城市化不会在两、三年内大规模展开。

三. 几个胡说的猜测

首先要先判断一下形势。大致看来，房屋在大城市有积压，北京非常严重。积压本身就是成本，现在开发商的资金压力，公开的数字是6千亿（比较，政府工作报告的廉租房，今年好像是500多亿）。市场普遍的预期是房价会跌。所以，一、两年内，销量可能看跌（市场总是买涨不买跌）。

具体到这两年的价格，我的判断是年内价格不会低于高点价格的50％，否则违约率必然大幅上扬，政府会出手的。几年之内（猜测可能会是三、四年），价格会阴跌，但是年跌幅不会超过10％。与此同时，居民收入会在年底后开始上升。对通涨，不予评述。对这些判断，我和水管河友大致相同，和陈经河友大致不同。

如果会开始一个新的房地产泡沫，在2012～2015年附近开始的可能性大。

最后，我不是什么老大，也不懂经济。不要拿我开涮了。

• 看了近来的一些帖子，水管子 和听涛 河友的文章，觉得
• 谨供参考