主题："官办经济”: 几句也许不该说的话 -- 晓兵

房价不能太低， 大奶二奶才有利润;

许三多要买没钱, 钱能贷不能给.

2001: 日本个人住房信贷业务在商业银行的业务比重20％，美国超过40%，

所以， 日本内需起不来， 日本欧洲给了许三多低价住房， 福利， 就收不回来了， 何来内需？

资本家有钱是要钱生钱， 是投资不是消费， 消费还要靠许三多;

许三多消费内需带动资本家投资内需, 没有别的办法.走一步看一步.

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“24号文”难称完美，国外经验有得学！

　　“24号文”标志着我国住宅保障的再次转型，但把保障目标仅限于低收入群体，覆盖面未免偏小，把保障产品仅仅设定为廉租房和经济适用房，手段未免简单。

　　1998年住房改制之后，住宅产业市场化的速度很快，但在开发投资和房价连续高增长的同时，许多问题和矛盾开始暴露出来。根本的矛盾应该是住宅商品化、市场化的过快与住房保障过于滞后之是的矛盾，同时也反应出我国住宅政策在由福利分房向货币化分房的转变过程中，转速过猛，转弯过大，没能很好的完成制度的过渡。中低收入群体被逼购买纯粹的高品房，必然感到房价高得难以承受，各种矛盾由此衍生。

　　应该说，从2005年的“新老国八条”开始，中央开始加强调供应结构的调整，更加向住房保障倾斜。2006年的“国六条”及“十五条细则”，更把住房保障向前推进了一步，而且不惜以行政手段推出“三限制”（限比例、限套型、限价格）政策。各地出台的《住宅建设规划（2006年-2010年）》中，也都对廉租房、经济适用房、“70/90”产品作了规划。但总体而言，我住房保障制度还很不成熟，远未形成健全的体系和完善的机制。因此，我们有必要借鉴一下发达国家的相关经验。下文将重点分析一下几个国家住房保障之道。

　　新加坡：偏重于政策化的解决之道

　　新加坡是一个市场经济国家，但在住宅消费保障制度方面，政府干预和介入的很深。由于政府实施了积极的住宅保障政策，新加坡成为全世界住宅问题解决得最好的国家。当然，这也与其是城邦型的地理特征有关。新加坡的住房保障制度有以下四个特点。

　　第一，政府大力发展公共住宅。政府于1960年成立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋”。1968 年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响，新加坡近年来也倾向于住房私有化，通过推行住房私有化计划，新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的的居民购买了组屋居住。

　　第二，实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于 1955 年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968 年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975 年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

　　第三，根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过 800 新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴 1/3；三室一套的，政府只补贴 5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加 5%的利润；五室一套的，政府按成本价加 15%的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

　　第四，公有住宅的合理配售政策。自 1968 年新加坡大力推行公共住宅出售政策以来，购房者日益增多，搞好公房配售，让购房者觉得合理公平，成为房屋开发局的重要课题。起初，政府采用登记配售，以登记的先后顺序出售，后来改为定购制度。每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人就进行抽签，中签后经过购房审查交付订金，后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般等两年多就可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。

　　德国：计划机制与市场机制平衡化

　　德国则是住房政策和金融政策相结合，采用的手段主要是与市场经济相配套的政策，其梯度型、自助性的金融系统在解决居住问题方面发挥了明显的作用。德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：

　　一是公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府在大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。国家和私人共同投资，主要以国家控制为主，承建公益性的大众住房。承建者可以是个人，也可以是工厂企业或其他法人，个人或企业只承担造价的20%的投资，其余由各级政府投资或者由政府提供担保。住房建成后，以出租为主，但是租住房屋的必须是低收入居民，住户凭低收入证书才能租用，房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴，也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人，售价也低于市场价格。

　　二是房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。

　　三是住宅储蓄制度。德国经营住房金融的机构很多，一类是商业银行和私人银行，都可以为个人购建住房提供金融服务。第一类是互助储金信贷组织，比如住宅互助储金信贷社，第二类是契约储蓄系统，任何居民个人按照合同契约规定，连续几年存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，即可取得住房贷款的权利。低收入家庭还可以减免个人所得税。第三类是私人建筑协会和公营建筑协会，他们的贷款办法是自定、封闭性的。1999年，德国住宅投资占GDP的7.2％，其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22％。

　　四是购房财政税收政策。为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86％的德国人都可以享有不同额度的补贴。

　　日本：官商结合，大企业发挥作用

　　日本作为后起的市场经济国家，社会保障起步晚而发展快，保障水平已不亚于其它发达国家，住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，后两者则直接负责建设和提供住宅。

　　其一，重视法律保障。第二次世界大战后，日本住宅短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住宅短缺问题，先后于 1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住宅需要。

　　其二，优惠的住宅政策。在构建住宅消费保障制度方面，日本政府采取了一系列的优惠政策，具体做法是：第一，以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。第二，政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。第三，发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。

　　其三，集团企业发挥积极作用。日本经济发展的一大特点是集团企业的强大，大企业与政府关系良好，而政府对大企业的影响力巨大，形成特殊的官商关系。因此，在日本住房保障体系中，集团企业扮演着尤为重要的角色，政府也以低息贷款促进民间企业的住宅建设。早在1980年，日本就有200多万家大企业，建造了16万平方米以上的住宅区240多处。日本政府在住宅保障方面的具体措施还包括，政府以低税免税的手段促进私人住宅的建造；发挥各类社团组织的作用，吸收社会资金参与住宅建设。

　　英国：积极推进住房私有化

　　英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。早在19世纪80年代，英国就建立了针对城市住房问题的《住房法》。二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房严重短缺，政府出台“住房法”，采取了以集中建设出租公房为重点，按年度向地方政府拨款，大力促进住宅建设、增加住房供应的政策，并以集中建设出租公房为重点，同时通过规划手段，强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房（比例一般占建设总量的15％－50％），对低收入家庭提供的住房实行控租。

　　1950年后，英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称为“真实租金政策”。1962年为规范当时民间兴起的建房社团的活动，颁布了建房社团法，规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金，并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。最初的做法也是兴建公共住房，以低价出租给低收入者。

　　但是，随着这一制度的发展，逐渐出现了财政负担、税收负担过重的问题。进入上世纪80年代，在撒切尔主义主导下，英国政府开始改革原有的住房保障体系，开始更多的依靠市场而不是政府解决住房问题。1984 年，英国通过了《住宅与建房控制法》，推行住房私有化，大大减少了政府的负担，也成为其他许多国家参考学习的范本。

　　目前，英国居民中有近70％的居民拥有自有住房产权，另外30％的居民租赁住房；其中20％的居民从当地政府租赁公有住房、10％的居民租住私人房屋。也存在中低收入家庭收入不高，买不起、租不起房子的问题。英国制定的是综合性的灵活保障体制，既有政府的强制性规划，也有财政倾斜，还充分利用市场化手段，具体措施包括：开发商新建住房中，必须有50%低价出售，面向城市的穷人，否则，政府不会批准建设规划；建设6万英镑以下的低成本、小户型住房；为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款；与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权，如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等。

　　香港：从公屋租赁到鼓励购房

　　由于长期受英国辖制，香港受英国相关政策影响较大，也是经历一个从公屋租用到鼓励购房的发展历程。香港从上世纪50年代开始，每年要安排投资建设约4 万套公共房屋，即港民所说的“公屋”，给低收入阶层租用。公屋租金十分低廉，一般只占家庭平均收入的8%左右。与英国、新加坡一样，为了减少政府对收入较高的公屋租户的补贴，香港房屋委员会从1978年开始实行“居者有其屋”计划，鼓励住公屋的家庭拥有自己的住宅。目前住在公屋中的家庭约占总数的三分之一，住居屋的比重约为十几个百分点。

　　由于“居者有其屋”计划的房屋用地是政府免费拨给的，因此房屋售价较私营物业价格低30%-40%。申请购买“居者有其屋”计划房屋的人数每期都超过房屋出售数目，房屋署不得不以摇奖方式决定购买者。在“居者有其屋”计划下出售的房屋均给予购买者产权。同时，为了满足既想购政府福利房又希望能有更多一些选择的人的需求，香港房屋委员会又于1987年推出了“自置居所贷款”计划。公屋住户及有资格入住公屋的家庭在市场上购买楼花或楼龄未超过15年的楼宇，可申请自置居所贷款，获得一笔30万港元的无息贷款或领取为期48个月、每月2600港元的按揭还款补助金。

　　现在香港的情况是ABCDE分为五类，39平米以下、69平米以下、99平米以下、159平米以下、159平米以上，也就是所谓的大户型，在香港100平米以下的房子里面，按照套数计算的话，会占到香港总套数的70%-80%，但其中约有50%是政府社会保障的住房，尤其是非常小的，25到39平米之间的房子大部分是政府提供的，到69平米之间的房子也有一些是政府提供的