主题：【中国经济】买房容易养房难？我国拟买房降税 养房征税 -- 西风陶陶

买房容易养房难？我国拟买房降税 养房征税

2004-02-02 10:59:00.0 人民网

中国人民银行行长周小川近日表示，我国将在适当的时机选择试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税(财产税)，相应取消其他与房地产有关的税费。这意味着消费者的购房成本将降低10％－20％，但与此同时，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加。业内认为，这很可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象，也就是说，老百姓有可能买房容易但养房难。

　　虽然目前我国还没有明确地提出征收不动产物业税的一个具体实施细则和措施，但基本框架已明确。财政部税政司一位负责人在接受记者采访时透露，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。该官员透露说，到目前为止，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

　　开征物业税非简单税种转换

　　著名房地产律师秦兵称，开征物业税并非简单的税种转换。目前我国现行的土地使用制度为“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，此谓“批租”。根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而其大部分税费，用地者需在取得土地使用权时一次性支付。在这种税收制度下，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，也就是说，把现在买房子前一次性交纳的税费，放到买房子后，由房屋所有者按年缴交。

　　房价下降导致“平买贵用”

　　有专家分析，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中已包含了几乎全部的税费。而征收物业税，则是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％―20％的购房成本。如果这样，根据国外的经验，新房子的价格有望降低，对老百姓应该是利好消息。建设部专家赵燕菁认为，如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。据他估算，假如以现在的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，房屋建设成本将会降到58元／平方米。

　　同时根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，随着交通、配套等设施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也会提高。因此也有业内人士认为，新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳税费时，有可能会比一次性交纳要承担的多，这种情况会产生一种“平买贵用”的现象，但是国务院发展研究中心副主任李剑阁则表示，将来征收物业税一定会结合购房者的经济承受能力进行设置，这样不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。

　　已购房屋会采取过渡措施

　　许多业主对征收业税后，是否导致重复收费有疑虑。同时担心目前在房地产市场以“买房出租”作为投资的形式将会受到打击。因为在这种新的税收制度下，“买房出租”的利润会大大缩水，投资者将会把资金转移到其他经济项目中，进而动摇投资类物业的市场前景。秦兵认为国家在制订新的税收政策时会充分考虑已购房屋人的利益，在新税法实施的一定期限内，会对老的房地产采取过渡措施。目前财税专家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。