主题：【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序) -- 禅人

现在大家都知道，在国内买商品房土地是有年限的。这年限的规定是打哪儿来的尼？追根寻源，还得从宪法说起。

中华人民共和国的宪法，从人大通过第一版起，之后经过多次的修正，我们先看看其中关于土地权属的演变。

当初第一版的宪法关于土地的规定在总则里：

言下之意，农民对土地是有所有权的，城乡土地大家伙已经占了的用了的就先这么着吧，征不征用、收不收归国有，届时国家自有主张。是不是这意思？这第一版颁布于1954年9月，这么说就不奇怪了，那时公私合营、合作化之类的新名词儿听都没听过，后来为了公共利益的需要国家按照宪法果然自有主张了，这里按下不表。

文革后期和结束后的两次修宪属非常时期，略过。到了1982年12月版的宪法，对于土地的所有权已经讲得很明白了：

简而言之，城市市区土地属国家所有，农村郊县土地属集体所有，个人想当地主拥有土地，门也没有。而且，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” 注意，是“任何组织或者个人”哦，个人暂且不提，即便是国家，对国有资产也是得通过组织机构来掌控不是？宪法规定这“任何组织”也不得买卖或出租土地，土地自然就不成其为商品了。房子尼，从前城市居民，除了祖传私房外，一般居住公房由单位无偿分配，分配的住房只有使用权没有产权，那时许多家庭一个月收入才一两百块钱，填饱肚子后有些节余买点小酒喝喝已经算是小康了，买房子，发烧吧您哪？再说有钱也没处买去。农民建房，申请宅基地，造了房子也不是可以随意买卖的。至于企业或单位，早年大部分是国营的,要建厂造房，打报告向政府申请便是，政府批准了就无偿划拨一块地皮给申请用地单位，土地不得买卖不是吗？所以用地单位只要支付若干土地补偿费、征用耕地的补偿费等，但并不需要给政府付什么地价，无偿划拨的土地也没有使用期限，这情形其实从50年代后期以来一直就是这样。

后来改革开放了，从直奔共产主义倒回了社会主义初级阶段，从初级阶段又溜达到社会主义市场经济。这一市场经济，发现以前的做法有点二百五了。土地是多大的资源哪，咱国家要发展缺的是银子，怎么多少年来就一直不计价值无偿划拨尼？这不枕着金枕头要饭嘛！可是，宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”有这条死规定政府咋从土地整来活钱尼？简单，法律本来就是人定出来的，反正修过好几回了，再修正一把好了。

于是1988年4月，咱们的宪法修正案把总则第十条的第四款改了，在“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”后面，聪明绝顶地加了一句： “土地的使用权可以依照法律的规定转让。” (注：宪法后来又修了几次，现在最新的应是2004版的)

既然土地不能转让，换个土地使用权的说法，看着不是一回事了吧？能转让就有对价，有对价就不再是无偿划拨，不无偿划拨就是有偿使用，总而言之，政府可以名正言顺从土地弄来钱，这不就结了？

宪法是根本大法，有了这一句，《土地管理法》就好办了，照着改：

皮球踢到国务院，于是国务院出面继续摸着石头过河。1990年5月，国务院出台《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条

这便是如今国内国有土地使用权年限规定的最初由来。

打这以后，中国房地产开发进入了一个突飞猛进的开拓时期，法律和政策往往滞后，被迅速发展的房地产市场拽着走，政府也在市场中学习市场，逐渐成熟。

根据现有的法律规定，总结一下目前国内的土地制度：

一、土地使用权性质大致分三种：

1。出让/转让的国有土地使用权(土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，出让的年限，按用途性质分40-70年不等)；

2。划拨的国有土地使用权(无年限，多为早年国家无偿划拨)；

3。农村集体土地使用权。

二、三种土地使用权的土地权属：1和2属国家所有，3属村民集体所有。

三、土地上的房产：1之上的可以转让；2之上的，可以自用，转让的话需补地价转为出让地使用权性质方可；3之上的，可以自用，转让的话需先由国家征用转为国有土地，再办出让手续。

说到这里，国内商品房的寿命知多少也就明了了- 根据开发商从政府受让土地使用权的年限而定，不过注意了，所谓年限是自开发商从当地国土局拿到土地使用证开始起算，等小买家收楼到手，这年限还得扣除建设期，总之不会还有40或50或70年了。那么到期咋办尼？虽然到期的时候，这里相当部分人士已经眼不见为净了，不过这还是许多朋友关心的问题。按照《城市房地产管理法》，土地使用权约定的使用年限届满，一般是可以申请续期的，如经批准准予续期，则应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。到时具体怎么算怎么操作？呃。。。和尚可想不了那么远，到那时老衲早已不需要啥房地产了，咱住西天，要不咱在西天聊聊？

说上面这些东东象是在普法，不过了解了这些立法的来龙去脉，后面在谈到一些实例时若再扯到土地的权属性质、出让、划拨、征地等等的用语概念，大家就一目了然了，所以还是先厘清一下。也谢谢您耐着性子看完这段枯燥的“板书”。

下一节预告：

二、起步 - 开发区搞搞新意思

• 【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序)
• 你可以看看新中国土地法律的演变
• 建国之初的土地制度与后来的有所不同